別讓容積移轉敲響都市成長管理的喪鐘

中華民國專業者都市改革組織

今年十月,台北市政府在容積掮客與部分議員的壓力下,提出「臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件」修訂草案,放寬容積送出及接受基地的條件,此舉無疑是敲響都市永續發展的喪鐘。

都市計畫的目標是為了提供市民良好的生活品質,並透過空間發展密度的控制來加以把關。在不同的土地使用用途上會有不同的開發量,此即所謂的容積,也就是常說的建坪或樓地板面積。其中與市民日常生活息息相關的就是公共設施用地,包括公園、道路等。這些地方本來就是開放空間,不存在任何容積,應由政府以合理的價格予以徵收作為公眾使用,同時保障地主與大眾的權益。

然而,因為都市計畫財務機制的不健全,政府妄想平白取得這些公共設施用地,於是濫用了「容積移轉」的方式,無中生有地將其設定為具有容積可移出的基地,並允許其容積自由買賣移轉;而承受這些容積移轉的地方,就是所謂的接收基地。據都發局的統計,此次的修訂案一旦通過後,最多將可平白生出多達100萬坪的容積,這個數量大約是3萬戶住宅,或者是八棟台北101這樣的世界最高樓。

或有人認為這些容積將可帶動都市發展,但真是如此嗎?七月份郝市長提出容積調整政策時,曾說目前台北市內尚未利用的法定容積至少還有900萬坪,顯然沒有供給不足的問題。再者,近十年來,台北市的人口數一直維持在263萬上下,都市人口穩定,新增的容積需求必然有限。更遑論這些公共設施用地多數早已由政府出資開闢,容積移轉不僅對提升公共設施服務水準毫無助益,反而將衍生諸多問題,也為投機的容積掮客們廣開獲取暴利之門。

在原地主不抱獲得補償的悲觀心態下,公共設施用地的價格往往只有現值的三到四成。然而,容積掮客們因為洞悉容積市場的潛在利基,因此便以左手誆騙地主、右手操弄政府的手法,以極低的價格大量購買公共設施用地,再透過對市府施壓與民意機關攏絡遊說,進行審查許可條件的修訂。這次的修訂案通過後,他們購買的道路用地便可換成容積買賣,地價翻轉超過五到十倍,其間的暴利保守估算至少500億。

另一方面,公共設施的服務水準是與都市計畫中所規劃的居住人口數緊密配合的。如此巨量的新增容積,以及相應增加的居住人口,不只將降低接收基地的公共設施水準、惡化交通、增加污染,同時更減弱了災難發生時逃生空間的使用靈活度。在容積移轉的利潤由容積掮客們強取豪奪之時,這些環境外部性(externalities)的惡果卻將由所有台北市民來集體承受,不僅毫無社會公平可言,對比郝龍斌市長極力鼓吹的低碳城市願景,更是一大諷刺。

事實上,台灣的容積移轉制度,本是為了文化資產保存議題解套而引進的都市計畫方法,藉由移轉古蹟自身原有而未使用之容積來保障原地主之權益,對都市的成長管理也不至於帶來過大的衝擊。然而,公有設施用地原來就無任何容積可言,其問題應回歸都市計畫業務中加以解決。如今中央政府卻堂而皇之地挪用容積移轉方式,平白生出許多容積以供買賣,藉以掩飾國家的財政問題,無異於亂印鈔票,不僅擾亂國家財務正常,更毀壞都市發展的成長管理效能。

此外,公共設施用地一旦釋放容積後,古蹟的容積市場勢必將遭受排擠而毫無生存空間。由於古蹟的容積移轉規定涉及古蹟自身的維護及修復計畫,申請手續繁瑣且耗時;加上目前台北市內的古蹟可申請容積移轉面積之數量,只有公共設施用地的十分之一,而在價格上也缺乏降價出售空間。相對於公設用地的審核關卡少與地主的打折求售,這些時間、數量,與價格上的因素,將使容積市場徹底封殺文化資產容積的生存空間,也必然使文化資產保存的推動更加困難,叫這些長期在文化資產保存崗位上奉獻心力的人,情何以堪?

說穿了,公共設施用地進行容積移轉整件事,乃是開發商為刀俎,都市環境品質為其魚肉;而過度精明的政府在胡亂訂了政策後,卻又撒手不管,將爛攤子一股腦兒全推給地方政府處理,甚至坐視地方不肖議員從中上下其手,聯合容積掮客各自分贓,根本視都市環境品質於無物。這是中央與地方政府的瀆職,也是惡化台灣都市環境品質的共犯結構。

台北市身為首善之都,承擔近百萬張選票與265萬市民付託的郝龍斌市長,於此關鍵時刻必須有所擔當。呼籲台北市政府,應邀請都市計畫、環境保育、歷史保存等非營利民間團體及一般民眾,參與容積移轉政策的決策過程,讓民眾充分知曉此利害所繫,以此捍衛市民自身與後代都市永續發展的可能。當然,市民們也必須知道,自己城市未來,掌握在我們自己的手裡,而不是容積掮客與財團的私相授受中。

 

 

發表迴響

在下方填入你的資料或按右方圖示以社群網站登入:

WordPress.com Logo

您的留言將使用 WordPress.com 帳號。 登出 /  變更 )

Google+ photo

您的留言將使用 Google+ 帳號。 登出 /  變更 )

Twitter picture

您的留言將使用 Twitter 帳號。 登出 /  變更 )

Facebook照片

您的留言將使用 Facebook 帳號。 登出 /  變更 )

w

連結到 %s