呼籲台北縣政府修訂公共設施保留地容積移轉制度

連署聲明  2006.10.03

台北縣、市公共設施容積移轉規定比較

項目 台北市      

台北市都市計畫容積移轉審查許可條件

台北縣

台北縣都市計畫容積移轉許可審查要點

送出基地 ‧     古蹟及歷史建築定著之私人土地

‧     未徵收之公共設施保留地(有範疇、有條件、有優先順序)

‧     有保存價值之建築所定著之私有土地

‧     為改善都市環境或景觀,提供作為公共開放空間使用之建築土地。

‧     私有公共設施保留地(無範疇、條件與優先順序)

接受基地面積    >1000㎡    >300㎡
接受基地條件 ‧     基地位捷運站半徑三百公尺範圍內,且需臨八公尺已開闢道路。

‧     基地半徑四百公尺範圍內有已開闢面積在零點五公頃以上公園綠地,且臨15公尺以上已開闢道路;或臨兩條已開闢道路,期中一條寬度達12公尺。

‧     面前八公尺以上道路

‧     連接道路面寬八公尺以上

 

容積移出計算方式 A×B/C×D  A×B/C×D
容積移入上限   ≦基準容積率50%

(包括都市更新、都市計畫變更等其它獎勵容積)

     ≦基準容積率100%

(包括都市更新、都市計畫變更等其它獎勵容積)

註:A為送出基地面積,B為送出基地平均公告現值,C為接受基地平均公告現值,D為接受基地之容積率

 

 

九月初,台北縣城鄉局因為打算修正「台北縣都市計畫容積移轉許可審查要點」,引發了部分縣議員反彈,迫使縣府同意改採以自治條例方式,送議會審議通過後實施。鑑於此事攸關台北縣未來都市發展與環境品質甚巨,有必要予以正視,說明如下:

 

一、容積移轉不加管制將造成都市計畫體系崩盤

目前台北縣約有6000公頃公共設施保留地未徵收,幾乎占全台一半數量,由於既有規定過於寬鬆,依縣府自己估算,採容積移轉將新增足供800萬人居住的樓 地板面積,這是何等驚人的數量!對照台北縣既有的環境品質,密度過高與公共設施嚴重短缺乃不爭事實,坦白說謀求改善尚力有未逮,若再放由容積不斷新增,不 啻在既有都市問題上「落井下石」,恐將造成整個台北縣都市計畫體系崩盤。捫心自問,還能這樣「移轉」下去嗎?

 

二、台北縣既有容積移轉規定過於輕率

只要對當前台灣不動產市場稍有瞭解的都知道,全台灣真正有容積買賣市場條件的,只有台北市與台北縣局部地區。又台北縣目前對於容積移轉規定,無論在移轉條 件與移轉量均可說是全台灣最為寬鬆,甚而超越內政部頒訂「都市計畫容積移轉實施辦法」此一母法。僅一水之隔的台北市,其容積移轉市場比台北縣更為活絡成 熟,但在公共設施保留地容積移轉上,所訂規定卻相對謹慎與嚴格(參見下表),由此更突顯台北縣既有規定之輕率。

 

三、不加管控將讓大囍市悲劇再次重演

以容積移轉補償公設保留地所有人權益並不意味可不顧都市整體公共利益,即大量容積釋出所造成的都市環境外部性(Externalities)效果,不該由 一般民眾承擔內部化。以永和來說,其居住密度雖為全台灣最高,但依現行規定,還可以容積移轉繼續增加,這對數十萬既非地主也不是開發商的永和民眾來說,他們的都市環境權益何在?更嚴重的,依台北縣既有規定,在僅有八米巷道的稠密地區依舊可以容積移轉,屆時將會是小巷蓋大樓,造成諸如通行、停車乃至救災之困 難,蘆洲大囍市的火災悲劇殷鑑不遠,難道我們要再次重演嗎?

 

四、議會送審意味閹割都計體系專業審議機制

正因此,縣府城鄉局有意修正既有審查規定,特別是對於移入基地條件與移入容積上限予以緊縮,實乃正確方向。唯此舉一出,引發部分團體與民意代表反對,聲稱 將損及房地產業與民眾權益,在壓力下,縣府接受改採自治條例送議會審查方式以為妥協,就此,我們期期以為不可!

 

首先,依當前土地利益、地方派系與地方議會形構出的複雜政治網絡,要仰賴議會基於都市環境品質與都市永續發展來審查容積移轉制度,捍衛公共空間品質,若不是過份天真,就是自欺欺人。

 

再者,依內政部「都市計畫容積移轉實施辦法」第4條明定:「直轄市、縣 (市) 主管機關為辦理容積移轉,得考量都市發展密度、發展總量及公共設施劃設水準,訂定審查許可條件,提經該管都市計畫委員會或都市設計審議委員會審議通過後實 施之。」爰上述條文,縣政府依此修正審查許可條件,完全是符合規定。相對地,縣府若迫於部分議員壓力採自治條例議會送審,無疑宣告棄守都市計畫之專業審議 精神,閹割都市計畫委員會機制莫此為甚!

面對此一嚴峻課題,我們要鄭重呼籲:

  1. 承擔將近百萬張選票與三百萬縣民付託的周錫瑋縣長,實現你要捍衛縣民權益、要縣市接軌的競選承諾,本於維護都市環境品質之職責,應積極推動「都市計畫容積移轉許可審查要點」之修訂,並堅持原有修正之政策方向。
  2. 台北縣政府應基於「都市計畫容積移轉實施辦法」之母法精神,捍衛都畫體系專業審議機制,讓修訂條文審議職責回歸都市計畫委員會或都市設計審議委員會,而非交由議會審查。
  3. 為求廣納各界意見,台北縣政府應積極辦理公眾意見徵詢,特別是就容積移轉可能產生的外部性問題,邀集都市計畫、都市設計、交通、住宅、環保、歷史保存等專業或民間團體參與,落實都市政策之公共畫。

 

這是個區分新的縣政方向與都市政策分水嶺的關鍵時刻,敬請支持、連署並予以轉寄,讓更多關心台北縣未來的朋友一起加入,讓縣政府與縣議會聽到縣民的呼聲。

發起團體:專業者都市改革組織、崔媽媽基金會、建築改革合作社、都市設計學會、綠色陣線協會、社區營造學會……(陸續增加中)

 

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