引入壽險業興辦社會住宅?關鍵在利率和管理! or 如果引入壽險業只剩下資金的挹注,何不向銀行低利貸款?

中華民國專業者都市改革組織 秘書長/社會住宅推動聯盟 召集人 彭揚凱

中華民國專業者都市改革組織 執行秘書 詹竣傑

 

社會住宅在此次選舉成為重要政見,除了過程中的支票競逐外,具體執行的興辦模式也值得關注。日前,《壽險公會擬撥270億 蓋3萬戶社會住宅》一文中,提出壽險業將投注270億資金興建3萬戶,並以市價三分之一(約一萬元)出租予市民。引入民間資源興辦為美事一件,承接《推動社會住宅的3大關鍵》一文,在此以引入壽險業之視角分析土地、資金與財務試算等面向。

公有地無償釋出才有機會。台灣都會區土地價格昂貴,普遍民間出售式住宅中,土地佔全體成本約六成至七成,在不考慮特定愛心公益下,私有地並不可行,而是以公有土地無償釋出才有機會,各主管機關應重新檢討低度使用土地並擇優釋出。此現況無論何種興辦模式(政府興辦、引入民間),皆必須以公有土地為唯一選擇。

銀行貸款利率比壽險業投報率低。壽險業資金之模式(長期、低報酬)相較於傳統地產開發商(短期、高報酬)相對而言適合興辦社會住宅。在商言商,引入民間資源並給予可預期獲利實屬天經地義。但是,若壽險業僅願意扮演出資者(3%投報),晚近游資多、利率低,公部門何不運用既有機制長期貸款,以逐年租金攤還?根據《國家發展委員會中長期資金》,利率僅1.34%,且社會住宅可長期回攤,並不算入地方政府債務,又可減低成本回饋民眾,何樂而不為?另,由於壽險業並無主動協調開發商與營運團體的動能,亦無營造或管理之專業,僅願意扮演出資者角色,收益應不包含長期維護與營運管理,整體成本勢必相較政府主導更貴。

財務試算需釐清,且未納入營運成本。《壽》文中提出之條件(270億、3萬戶、一萬元租金)似乎必須釐清;若以一戶200萬(每坪造價10萬,一戶20坪),270億約興建1萬餘戶,似乎與3萬戶有落差;若每戶20坪,含30%公設,實際室內坪數約14坪,月租金一萬,平均每坪約700元,此租金水準甚至高於新北市市場租金,這是社會住宅嗎?以台北南港向陽段為例,若租戶以市價七折(630元)再加上商用空間租金為計算,必須前31年租金全數給壽險業者才得以達最低報酬需求,若平攤為四十年,約需每年租金的百分之八十四;再者,此成本尚未納入長期重置(根據一般國際經驗,約為興建成本的六成到八成)與日常營運管理。若依照《壽》文的模式,政府未來除了支付固定利益,長期更需負擔沉重的營運管理費用。

總之,社會住宅是具福利性質,政府必須責無旁貸挑起,關鍵在於長達40到50年的營運管理和財務安排。就目前台灣的房產結構與資金型態,實在不適合引入民間資本。即便號稱零出資,仍需以地上權與市價出租為代價,稀釋政策效益;從壽險業的經驗來看,引入民間資源,社會住宅的興辦關鍵並不在於資金,而是從規劃興建到營運管理的整體知識。與其讓壽險業獲得長期穩定投報,何不主動與銀行融資,可使整體成本下降,回饋市民,並確保社會住宅品質?請朱市長慎思!

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