《都市危險及老舊建物重建獎助條例》 兩個基本問題與建議

《都市危險及老舊建物重建獎助條例》

兩個基本問題與建議

都市改革組織

針對本周三(3/1)內政委員會審議《都市危險及老舊建物重建獎助條例》(以下簡稱本條例),有鑑於其涉及與都市計畫法、都市更新條例銜接,且攸關都市防災、公共安全與基本生命財產權保障等面向,有必要針對此法根本性問題指認並提出初步建議。具體而言,我們的建議有二,「刪除老舊建物」、「政府積極介入」

  • 刪除老舊建物

本法應回歸立法目的,即「解決都市危險建物」,不應混淆視聽,掛「危險」羊頭賣「老舊」狗肉,嘴巴說的是為危險而例,但最後都為老舊而開後門。若將老舊住宅放入,正當性與公共性皆喪失,罔顧民意,圖利特定單一(或產權相對單純)地主。行政部門或許辯稱三十年以上合法建築需再加上「住宅性能評估」,但此評估中,結構僅為一部分,其他為無障礙、水、光、環境等,三十年以上建物基本上都可達標,最後將形成建物更新巧門,都市計畫與都市更新條例形同虛設。因此,政府應宣示其解決危險建物決心與避免討論議題失焦,應將老舊建物部分直接刪除。法條初步建議如下表。

修正條文 行政院版 說明
第三條 本條例適用之對象,為都市計畫範圍內之危險建築物。危險建築物定義如下:

一、   經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除,或評估有危險之虞應限期補強或拆除之合法建築物。

二、   經結構安全性能評估結果未達最低等級之合法建築物

前項危險建築物重建時得合併鄰接之建築物基地或土地辦理。但鄰接之建築物基地或土地之面積,不得超過建築物基地面積。

第三條  本條例用詞,定義如下:

一、        危險建築物:指經建築主管機關依相關法令通知限期拆除、逕予強制拆除,或評估有危險之虞應限期補強或拆除之合法建築物。

二、        老舊建築物:指合法建築物屋齡三十年以上經建築物性能評估改善不具效益,須拆除重建者。

前項第二款評估之內容、基準、方法、評估機構與人員之資格及其他應遵行事項之辦法,由中央主管機關定之。

一、        按建築法第八十一條、第八十二條及災害防救法第二十七條、災害後危險建築物緊急評估辦法對於危險建築物之評估方式已有明文,爰第一項第一款明定得適用本條例規定。

二、        住宅法第四十三條第二項授權訂定住宅性能評估實施辦法,將住宅性能類別分為結構安全等八大類別,並按評估結果之區分為第一級至第四級。經結構安全性能評估結果未達最低等級者,顯有明確危險之虞,故於第一項第二款明納入。另有關結構安全性能評估之內容及等級等事項,係屬細節性、技術性事項,未來隨評估技術之進步亦有調整之可能,另於施行細則定之。

三、        為促進都市土地之有效利用,第二項明定重建時得合併鄰接之建築物基地或土地辦理。

 


 

  • 政府積極介入

本條例雖名為危險建物加速重建,但相關機制缺乏。行政機關表示,若「程序簡便」、「獎勵明確」,自然會整合,這根本是何不食肉糜的卸責,能夠100%同意,早就走都市更新了。因此,政府應積極針對危險建物提出配套,藉以擺脫長期怠惰的泥淖,例如:評估補助、專案輔導、同意比例、協助調處與重建權變等。

  1. 評估補助與輔導

評估費用較高且涉及所有權人同意,政府基於都市防災與公共安全,應積極編列預算協助評估;另一方面,由於危險建物入住者多為經濟與社會弱勢,自力整合較為困難,應積極派員整合。

修正條文 行政院版 說明
第九條 直轄市或縣(市)主管機關應就危險建築物評估與重建,提供下列補助及協助:

一、        補助結構安全性能評估費用

二、        針對經認定之危險建築物,應優先以專案輔導方式,協助其重建計畫涉及之相關法令、所有權人整合、工程、融資等技術事項。

前項之補助及協助,其申請要件、申請方式、補助金額、協助事項及其他應遵行事項之辦法或自治法規,由各級主管機關定之。

第一項直轄市或縣(市)主管機關所需之經費,中央主管機關應予以補助

 

第九條  直轄市、縣(市) 主管機關應輔導危險及老舊建築物重建,就重建涉及之相關法令及工程技術事項提供諮詢協助。 一、        基於本條例為保障住戶生命及維護公共安全之立法目的,針對危險建築之重建,直轄市、縣(市)主管機關應有相對積極作為。包括補助安全性能評估費用,以及危險建築物之重建計畫專案輔導。

二、        為協助地方主管機關有效推展相關作為,中央主管機關應予以經費補助。

 

  1. 同意比例

危險建物改建具公共性與必要性,不應以100%為藉口託辭。實務上,許多案件因諸多個案因素無法達成全體同意,難道要持續至危險建築物於不顧嗎?我們建議,以都市更新條例的事業計畫比例為門檻,若超過2/3,得送計畫。

修正條文 行政院版 說明
第五條  依本條例規定申請重建時,應依下列各款之一辦理:

一、        新建建築物之起造人擬具重建計畫,取得重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人之同意,向直轄市、縣(市) 主管機關申請核准後,依建築法令規定申請建築執照。

二、        未符合前款全體同意者,得經危險建築物土地及合法建築物所有權人數三分之二以上及其持有面積三分之二以上同意,擬具重建計畫向直轄市、縣(市) 主管機關申請核准後,依本條例第十二條進行調處。但屬本條例第三條第二項合併之鄰接土地,應取得全體土地及合法建築物所有權人之同意。

第五條  依本條例規定申請重建時,新建建築物之起造人應擬具重建計畫,取得重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人之同意,向直轄市、縣(市) 主管機關申請核准後,依建築法令規定申請建築執照。

 

一、        本條例之申請程序,由新建建築物之起造人擬具重建計畫。如取得全體土地及合法建築物所有權人之同意,得逕依建築法令規定申請建築執照,以資簡便。

二、        承上,如重建計畫未能取得全體土地及合法建築物所有權人之同意,明訂取得依定比例同意後,得依本條例第十二條由主管機關進行調處。

三、        申請應備之書件及重建計畫應載明之事項,於本條例施行細則定之。

 

 

  1. 協助調處、執行與重建權變

雖超過2/3得以送審重建計畫,但政府機關應積極承擔調處責任,並明訂強制執行程序,依建築法或災防法等拆除;另,重建部分則依照都市更新權利變換的原則施行。藉此完整配套方得以解決危險建物更新重建之困難。

修正條文 行政院版 說明
第十二條  危險建築物重建依本條例第五條第二款申請者,直轄市、縣(市)主管機關應進行調處,經調處仍有少數土地及合法建築物所有權人不同意者,基於公共安全維護之必要,得依建築法、災害防治法相關規定辦理。

 前項危險建物拆除後之重建,其重建計畫視為都市更新事業計畫並得準用都市更新條例第四章權利變換規定辦理。

第一項之調處程序、認定標準及其他應遵行事項之辦法,由中央主管機關定之。

  一、        本條新增。

二、        基於本條例為保障住戶生命及維護公共安全之立法目的,如認定屬危險建築物,經主管機關協調仍無法取得全體所有權人同意者,得爰以建築法、災害防治法予以強制拆除。

三、        強制拆除為必要之緊急手段,仍應搭配重建以保障所有權人之財產權與居住權,爰增訂重建計畫視為都市更新計畫,並得準用都市更新條例第四章權利變換規定辦理。

四、        依建築法、災害防治法啟動強制拆除,應經一定調處認定程序,授權由中央主管機關定之。

 

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