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- 前言
- 訴求一：中央蓋、六都也要蓋
- 訴求二：都市開發利得「應」回饋社會住宅
- 訴求三：以「收入」設算可負擔租金
- 訴求四：社宅營運不能「一市兩制」
- 訴求五：社宅入住機制採「輪候制」
- 結論：正視社宅未來挑戰，確保六都持續興辦
前言
自2010民間組成社會住宅推動聯盟（以下簡稱住盟）積極倡議以來，興辦社會住宅已成為中央與地方最積極著力的住宅政策。因此，展望下個階段社會住宅的政策之重點，已不再是「要不要做」，而是「如何做得更好」？
就我們的觀察，台灣的社會住宅雖已取得一定的成果，然展望未來，仍面臨以下三大挑戰課題尚待解決：
興辦面
政府設定的社會住宅興辦目標，雖持續推展，然對比房價居高不下及民眾申請登記之殷切，明確可知在數量與進度上仍須積極追趕。因此，中央與地方（六都）政府是否願意持續推動的決心與作為，還有思考有哪些可以挹注興辦量能與速度的多元方式，將是下個階段社宅發展的優先前提。
營運面
社會住宅硬體興建固然重要，但接下來整個建物生命週期營運管理更是挑戰，這其間民眾最關心者，莫過於要「住得起」、「住得好」。前者對社經弱勢者尤為重要，後者則須透過福利輸送、物業管理乃至各項創新性社區營造作為來實現。換言之，社會住宅「不只蓋房子」，還要有穩健的營運體制與之搭配。
持續面
必須坦承，台灣是社會住宅發展的後進者，揆諸國際社宅存量達一定規模的國家或城市，都是經由數十年乃至百年持續興辦累積而來。這不禁讓人擔心，台灣選舉文化常出現的公共政策因政黨輪替、首長變動等中斷之現象，恐成為需長期投資的社會住宅最不確定的風險因素。如何建構社宅穩定推動的社會機制，將是無可迴避的挑戰。
適逢今年地方大選，住盟將針對上述三大挑戰，提出「社會住宅五大政策訴求」，要公開就教並拜會六都各組市長參選人：是否認同並支持民間的五大政策訴求，讓台灣朝向更居住正義的社會邁進？
訴求一：中央蓋、六都也要蓋
課題指認
根據住盟統計（註1），目前即便加上「規劃設計中」的數量，六都至今也僅完成 48,304 戶社宅，若再考量多數仍處興建或規劃階段，對應於中央「12萬戶」就六都的目標規劃，仍相差甚遠。
| 台北市 | 新北市 | 桃園市 | 台中市 | 台南市 | 高雄市 | |
| 未來總量 | 118處 20,429戶 | 85處 8,837戶 | 30處 7195戶 | 24處 7,146戶 | 10處 1,758戶 | 8處 2,939戶 |
| 已出租 | 30處 6,075戶 | 18處 3,361戶 | 5處 1,569戶 | 6處 1,411戶 | 0 | 3處 122戶 |
| 興建中／待開工 | 23處 8,036戶 | 66處 3,376戶 | 9處 2,820戶 | 13處 4,367戶 | 7處 1,148戶 | 3處 984戶 |
| 規劃設計中 | 65處 6,318戶 | 1處 2,100戶 | 16處 2,806戶 | 5處 1,368戶 | 3處 610戶 | 2處 1,833戶 |
相對於興辦進度，我們看到的是民眾殷切的需求。衛生福利部於2015年評估，僅屬《住宅法》所規範社會與經濟弱勢部分，社會住宅需求量達248,067戶，這還未納入青年與一般家庭。另從地方實際申請經驗來看，台北市社宅平均中籤率僅約6.24%，新北市為5.72%，而桃園與台中也分別僅有18.91%與17.6%。可見社會住宅持續且加緊興辦，實有其需要。
◉ 註1：今年七月，住盟統計各地方政府八年來興辦的社宅數量、類型，行文請六都市府確認，此本次記者會引用數據之來源。
住盟主張
面對地方民眾迫切的住宅需求與龐大的社宅數量缺口，即便中央於 2018 年成立國家住宅及都市更新中心，並規劃在 2021～2024 年（第二階段）加大社宅興辦量能，補足地方不足。但中央興辦量能還是有其極限，且自 2014 年以來六都已累積一定的設計、興建乃至營運管理的經驗，這部分較中央實不遑多讓。
住盟認為，社會住宅乃民眾真切的期盼需求，不應切割為是中央或地方，或是哪個政黨的責任（政見支票）。基於儘快增加社會住宅存量的目標，我們主張：社宅不分黨派，中央蓋、六都也要蓋，分頭並進加速社會住宅之存量累積。
請教六都市長參選人
就此，我們要請教六都各黨候選人：
A. 是否承諾接續完成已規劃、預計興建的社會住宅？
B. 是否願意提出你未來任期興辦社宅的具體目標與政策？
訴求二：都市開發利得「應」回饋社會住宅
課題指認
承前述，面對民眾對社會住宅的殷切需求，在「中央蓋、六都也要蓋」的原則下，可以進一步思考有哪些挹注興辦量能與速度的機制作法。
依據《住宅法》，「獎勵民間興辦」也是興辦社會住宅另一種途徑，但實際執行上迄今績效掛零。原因無他，台灣並無如歐陸有強大的「第三部門」的營建團體組織與社會傳統，要利潤導向的民間開發商願意投入社宅興建及營運管理，不切實際也不會成功。
另一方面，我們又看到政府在都市土地開發過程中，提供大量如都更容獎、容積移轉、增額容積等機制，創造了鉅額的開發利益，但卻未如國外常見作法，要求其回饋社會住宅（可負擔住宅）做為平衡。
在紐約市，容積獎勵是與開發商應興建一定數量可負擔住房是彼此連動（包容性區劃 inclusionary zoning）；在巴黎，無論是政府或民間推動都市更新，明訂要有一定比例做為社會住宅；又如我們的近鄰韓國，在新市區開發（類似台灣區段徵收）、都市更新、TOD（註2）等不同類型開發，設計了應回饋提供社會住宅的機制。
◉ 註2：大眾運輸導向發展（Transit-Oriented Development），在大眾運輸場站周邊進行高強度的開發，提高土地開發及公共設施配置之效益，並以此支持大眾運輸營運。
住盟論述
都市土地開發之相關法令與工具，是地方政府最重要、也是最能掌握的職權，前述國外引導並要求都市開發回饋社會住宅的作法，我們認為以下幾種在六都常見的開發模式應思考納入（註3）：
- 整體開發（區徵、重劃）地區應提供一定比例社宅，其用地取得列為共同負擔。
- 一定規模基地都市計劃變更應將社宅列為政府優先要求回饋項目。
- 公辦都市更新應將社宅列為政府分回優先項目。
- 達一定規模的容獎、容移、增額容積個案，應要求回饋一定比例社會住宅。
- 各類都市開發回饋代金應優先挹注社宅興辦經費（註4）。
但須強調，對應社宅數量嚴重不足，政府直接興辦仍是必須、也是主力，引導都市開發利得回饋社宅，是在此前提下的挹注作法。意即，政府興建為主，開發回饋為輔。
◉ 註3：雖然在六都個別土地開發個案裡，有看到類似的作法，但總體而言，仍未落實為通案性制度性要求，相對也也缺乏足夠的強制引導性。
◉ 註4：台北市已於2021年底決議：都市計畫、都市設計回饋代金之分配，應至少有50%分配至住宅基金。
請問六都市長參選人
基於前述，我們要請教六都各黨候選人：
A. 是否認同都市開發利得「應」回饋社宅的原則？
B. 是否願意提出相關的具體作法與方案？
訴求三：以「收入」設算可負擔租金
課題指認
各國興建社會住宅多始於「社會安全網」的概念，透過住宅資源的直接供給，讓無法進入住宅市場的弱勢群體獲得居住保障。因此社會住宅的核心價值便是「可負擔租金」（註5），也就是要讓最需要社宅的弱勢民眾能夠「住得起」。
但在台灣，「可負擔租金」的標準仍十分混亂：以目前較有大規模招租的台北、新北、桃園、台中四都而言，台北市與桃園市採「實際所得」訂價，新北市與台中市則根據「身分別」採取不同的「市場租金折數」出租。
採「身分別」並連動市場租金的計算方式，也是中央目前的主張與作法，例如由國家住都中心運營的林口社宅，便是如此操作。
| 一般戶 | 優先戶 | |
| 台北市 | 按收入別採四階分級租金計價 | |
| 新北市 | 週邊行情 8 折 | 週邊行情 64 折 |
| 桃園市 | 按收入別採五階分級租金計價 | |
| 台中市 | 週邊行情：首年 5 折，第二年 6 折，第三年 7 折 | 週邊行情：第三年 6.5 折，僅限低收或中低收入戶 |
| 中央林口社宅 | 週邊行情8折 | 週邊行情64折 |
◉ 註5：係指租金支出不超過家庭所得一定比例，國際較常見標準是30%。
住盟主張
與「身分別」相對的，也是各國社宅租金主流的計價方式，是以「實際收入」作為計價標準。其立論在於，社會住宅的政策核心應該是「民眾可負擔」，在此前提下根據「實際收入」制定租金公式，避免不同所得繳相同租金的「垂直不公」（註6），也不會全然連結市場租金變動造成不同社宅間的「水平不公」。如下圖日本的作法，便頗值得參考。
圖說：日本社會住宅租金依照收入計算之「租金計算基礎額」，由中央訂定並定期調整，約為實際收入 30%。
圖說：日本社會住宅租金計算公式。將上圖「租金計算基礎額」乘以諸如區位、規模、屋齡等係數，計算出該家庭的社宅租金。
◉ 註6：因市場租金差異頗大，台北的「市價八折」與台南的「市價八折」對「同樣收入水準的民眾」負擔程度差異極大。
要特別說明，去年6月《住宅法》第25條修正通過後，明訂中央主管機關應斟酌承租者所得狀況、負擔能力及市場行情，訂定社會住宅分級收費原則。但營建署目前的〈社會住宅租金分級收費原則〉草案中，仍舊是以「身分別」作為社宅租金計價方式（註7），並只願意以「身分別」原則補貼租金與成本的財務缺口（例如台北、桃園可維持其「實際收入」的社宅計價，但中央補貼不足的部分則由台北、桃園自行負擔）。
我們認為，此種以「身份別」連動「市場租金」的可負擔租金作法，恐將造成以下不良後果：
首先，青年大多未具福利身分，均適用「一般戶」計價，不論其收入多寡，繳納的社宅租金均完全相同，將造成所謂的「垂直不公平」現象。同樣是一般戶，每月收入 24,000 元與 58,000 元的青年，在台北市的社宅計價方式中月租分別為 4,400 元與 6,400 元，租金所得比雖有差異，但差距僅約 7.3%；而若採取中央計價方式，兩者繳納的租金相同，其租金所得比將相差 24.2%。
| 月收入 | 24,000 元 | 58,000 元 |
| 青年一期套房租金（北市） | 4,400 元 | 6,400 元 |
| 北市版租金所得比 | 18.3% | 11.0% |
| 青年一期套房租金（中央） | 皆為 9,888 元 | |
| 中央版租金所得比 | 41.2% | 17% |
◉ 註7：一般戶8折、社會弱勢戶7折、中低收入戶5折且低於家庭生活扶助費（第1類）乘以3%、低收入戶5折且低於家庭生活扶助費（第1類）乘以2.5%。
第二，「邊緣弱勢租金負擔過重」，台灣低收入戶與中低收入戶人口，僅佔全台總人口 2.5%。以身份別作為租金計價方式，將造成許多未取得社會福利身分的邊緣弱勢租金大幅上漲。同樣以青年一期社宅為例，該社宅總數為 273 戶，其中有 154 戶使用台北市第一階分級租金補貼，以台北市社宅低收入戶保障比例 10%（28戶）計算，若按照營建署的計算標準有 126 戶（81.9%）收入較低（但未取得低收入戶資格）的住戶將被漲租，且漲租幅度最高可達兩倍以上（註8）。
因此，按照中央「身分別、市場租金打折」的租金計價原則，將造成未取得福利身分的「邊緣戶」與青年，均面臨租金可能調漲的困境。尤其在市場租金較高的都會區中，「市場租金打折」對邊緣弱勢與剛出社會的青年而言，就更難以租得起。
◉ 註8：青年一期社宅若以台北市「第一階補貼」計算，29坪租金為 11,800 元；但若採營建署計價方式，一般戶29坪租金為 23,896 元，租金相差 12,096 元。
請問六都參選人
依據上述，我們要請教六都各黨候選人：
A. 是否認同以「收入」作為可負擔租金定價基準是較為公平、合理的作法？
B. 是否願意與住盟合作，一起向中央要求採行「收入」訂定分級租金收費原則，並依據此原則來補助地方社宅租金收入與成本的差額？
訴求四：社宅營運不能「一市兩制」
課題指認
未來部分縣市（尤其是六都）將同時出現「地方政府」與「國家住都中心」所興辦的社宅，對於民眾而言都是「政府興辦」的社宅，但兩者可能會在租金定價、管理規則、申請規範，出現各自為政的現象。
這種「同一個縣市的社宅，兩種不同規矩」的狀況，將造成民眾申請時的困擾，甚至如台北、新北、桃園已成立地方住宅法人，同一城市有兩組管理人馬，就經濟規模角度來說更是重複浪費。
住盟主張
就國際經驗來看，社會住宅多界定為地方權責，其營運管理多回歸地方政府，模式包括政府直接管理（成立地方住宅公法人）、或是政府監督民間管理（私法人興辦社宅）。台灣因數量嚴重不足由中央投入興辦，固然有其合理性，但其後續數十年的營運管理，是否還是全數由中央直接負責，則可再思考評估。
就實務上，社會住宅的營運管理，舉凡硬體修繕、弱勢關懷、福利服務、鄰里溝通、社區營造等，無不涉及地方權責，其間還包括諸多跨局處的業務溝通整合課題，由地方政府管理，可有效降低行政成本，也提升反應效率，更直白地說，對應民眾的意見較能接地氣（民意監督）。只要比較林口社宅與其它各都市府運營的社宅，就能看出其間的差別。
| 六都住宅管理單位 | 中央國家住都中心 | |
| 租金變動 | 續約時檢視住戶所得 與資格條件 | 每年調漲租金1.5%，不分住戶身分 |
| 管理規則 | 承租期間扣點未達上限，則不影響續約權益 | 承租期間累計扣點達15點以上不予續約。接洽媒體到社宅拍攝、採訪且未知會服務中心者，立即終止租約。 |
| 福利服務 | 可跨局處溝通 與建立服務機制 | 須自行聯繫社福或通報服務 |
另外，社宅在地管理也有助於結合各都的施政特色，發展多樣的社造方案。如台北市發展出的「社會住宅青年創新回饋計畫」、新北市的「青銀共居計畫」、台中市的「社會住宅共好計畫及種子行動計畫」等。
更重要的是，我們認為社宅興辦不應區分中央、地方，而應該是種協力關係。中央有較強的興辦、財務條件，地方在管理服務則有其行政與民意優勢，應思考在營運管理建立合作的機制介面，最終受惠的都是民眾。
請問六都參選人
依據上述，我們要請教六都各黨候選人：
A. 是否認同應與住都中心積極協調，就社宅營運管理與住戶權益、福祉相關事項建立一致性的標準原則？
B. 已有地方住宅法人的台北市、新北市、桃園市，是否願意積極與中央爭取，將轄區內社宅交由地方一併營運管理？
訴求五：社宅入住機制採「輪候制」
課題指認
目前台灣社會住宅是採取國際少有的「抽籤制」入住。雖然目前台北市、新北市、桃園市對於具備《住宅法》第4條身分的優先戶採取「評點」選擇更加需要的弱勢戶入住。但對於不具此一身分的一般戶，仍以抽籤作為主要的入住模式。社會住宅作為社會安全網的一環，應該採用這種「比運氣」作法嗎？
| 一般戶 | 優先戶 | |
| 台北市 | 抽籤 | 評點 |
| 新北市 | 抽籤 | 評點 |
| 桃園市 | 抽籤 | 評點 |
| 台中市 | 評點＋抽籤制 | 抽籤 |
以及，採用「抽籤制」作法，政府與民眾之間的權利義務關係只有在抽籤當下發生。於此機制下，政府要不要蓋、蓋多少、積不積極，僅能單方面仰賴政治人物的選前政見承諾與選後的執行意願，若遇到換屆新任者，也可以任意毀棄前任的承諾與規劃。
須知，目前已取得一定存量社會住宅的國家如荷蘭、法國、英國、香港等，其社會住宅存量均是數十年以上持續興辦的累積成果，絕不是在某屆國家領導人、市長任內就能成就。在此期間，它們不知歷經多少次政黨輪替、首長換屆，但為何社會住宅興辦政策能夠持續性的推進？
住盟主張
關鍵原因之一是：這些國家的社會住宅入住機制均採「輪候制」（waiting list），形成強大的支持社宅持續興辦的社會基礎，也讓選票成為監督社宅興辦的政治壓力。
我們認為，「輪候制」的最大好處在於透過「輪候名單」，讓民眾知道自己「何時可能入住社宅、入住哪間社宅」，不管哪組候選人、不論誰當市長，都要面對這些具體已加入輪候的選民，他們會不斷督促並檢視政府是否有積極興辦社宅，讓名額可以早點輪到他/她。
在具體機制上，各國社宅輪候制設計不一，但其共通特點是，透過公開透明方式讓民眾申請並得以監督，另均會針對弱勢身分、居住需求急迫性等考量，規劃不同輪候隊伍，讓有需要的弱勢更容易入住社宅。
國際經驗：巴黎的輪候制度簡介 巴黎社宅雖有不同運營機構，但統一向市政府申請。申請人需提出稅單（年收入）、戶口名簿（人口數）、目前租屋文件（房租），以及身份資格點數（不同身份別有相關積分評點規範）等資料。 經政府資格審查通過後，依申請者身份點數（優先順序）、收入（決定繳房租等級）、戶口人數（決定房屋大小）、工作地點（決定分配的地區），列入等候名單。另設有候選名單審查委員會，動態依據可供給數量與需求者特性進行政策調配。 舉例，如預估上半年有若干戶可釋出，從需求者積分（如老人較優先）、急迫性（如單親家庭較優先），甚至還有一些專業部門照顧考量（如教育、大眾運輸等），調動順序。經分配，如申請者不接受可選擇放棄，但須重新輪候。
另依據住宅法，社宅入住機制調整乃地方職權事項，並不涉及中央修法。若地方政府願建立可長可久的社會基礎，「輪候制」絕對是根本之選項。此外，「輪侯制」因為有著「未來租客明確」的特點，對現階段社宅興辦還有以下好處：
1. 提前了解社宅需求者的家戶類型、身份條件、工作地點等資料，可作為社宅房行配比、規劃設計與選址考量。
2. 相較於「不知何時中選」的抽籤制，輪候制能夠讓民眾更容易規劃其租屋與購屋時程，也更加公平。
請問六都參選人
依據上述，我們要請教六都各黨候選人：
A. 是否認同「輪候制」有助建立支持社宅持續興辦之社會基礎？
B. 是否願意在當選後針對「輪候制」落實執行進行研究並予以推動？
結論：正視社宅未來挑戰，確保六都持續興辦
面對社會住宅的「興辦面」、「營運面」、「持續面」三大挑戰，住盟提出了「五大社宅政策訴求」對應解決：
我們要再次強調，社會住宅是一個超越黨派、立場，且需要長期投資的重大公共政策，不應淪為單純的「選舉口號」。若真正願意讓社會住宅制度應該在台灣生根發芽、成長茁壯，那麼是否願意正視社會住宅下一階段的挑戰與課題，並聽取、回應住盟的政策建議，這是我們對六都市長候選人的叩問與考驗。
在此，我們仍再次重複最初的那個問題：
請問您是否願意承諾支持民間的五大社宅政策訴求，讓台灣朝向更居住正義的社會邁進？
◉ 發起團體名單：社會住宅推動聯盟、中華民國智障者家長總會、中華民國身心障礙聯盟、中華民國老人福利推動聯盟、台灣勞工陣線、台灣少年權益與福利促進聯盟、台灣社會福利總盟、OURs 都市改革組織、社團法人康復之友聯盟、社團法人台灣芒草心慈善協會、臺灣社區居住與獨立生活聯盟、財團法人伊甸社會福利基金會、財團法人勵馨社會福利事業基金會、財團法人崔媽媽基金會、台北市新活力自立生活協會
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