2024總統大選民間版社宅政策白皮書

請問總統候選人，繼續蓋社宅嗎？

時值2024總統大選，住盟期待中央政府能扮演火車頭角色，與地方及民間團體共同合作努力，讓社會住宅能夠穩健、持續在台灣發展與茁壯。

因此，特提擬「2024總統大選社宅政策白皮書」，盤點台灣社宅發展迄今的概況、困境與挑戰，並提出下一階段推動社會住宅的六項主張建議。接下來，住盟將開展拜會各黨總統參選人的行動，提出以下叩問：

請問您是否願意承諾持續推動社會住宅？除賡續執行中央（國家住都中心）興建與規劃中的計畫外，是否有更積極的主張與目標？
請問您是否同意住盟就下階段社宅政策的六項主張建議？或是有任何的補充、其它更好的政策主張？

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社會住宅發展概況

當前社宅發展目標為：「12萬戶直接興辦」與「8萬戶包租代管」。

直接興辦

截至2023年6月底，社會住宅興辦進度為126,513戶。

已完工入住者共25,900戶，佔總戶數20.47%，主要為地方推動（88.8%）。
興建中有33,429戶，佔總戶數26.42%，中央與地方推動數量相當。
待開工與規劃中合計有87,184戶，佔總戶數53.11%，主要為中央推動（82.06%）。

包租代管

截至2023年6月底，包租代管「有效契約」戶數為53,754戶。

就類型，包租為11,761戶，佔21.9%；代管為41,993戶，佔79.1%。
就辦理主體，「縣市版」（地方）為16,850戶，佔31.5%；「公會版」（中央）為36,651戶，佔68.5%。（以第三期53,501戶分析）

下一階段台灣社會住宅的挑戰

就國際經驗來看，興辦型的社會住宅是需長期持續累積的，即便達成20萬戶目標，也僅佔台灣住宅存量2.2%，離大家常說的「5%」低標仍有很大距離，有賴可持續地推展。

展望未來，我們認為須面對以下的課題挑戰：

1. 興建速度跟不上民眾需求

就直接興辦12萬戶社宅的目標，樂觀估計仍須4~5年方能全數完成。相對地，對應民眾的需求，很清楚看到是社宅中籤率偏低，如台北市平均約7%、新北市約12%、桃園市跟台中市約19%，一屋難求現象明顯。簡單的說，就是目前的興辦量能跟不上民眾的需求。

2. 未落實可負擔租金原則

目前台灣社會住宅的租金訂定標準十分混亂。其中，台北市與桃園市採「依所得分級租金」，而中央（林口社宅）、新北市與台中市則「依身分市場租金打折」。鑑於此， 2021年《住宅法》修法，由中央「訂定分級收費原則」，惟修法至今已逾兩年，內政部仍遲未訂定。

3. 營運將出現「一市兩制」爭議

2018年前，社宅是以地方（台北、新北、桃園、台中）興辦為主，也各自發展出招租、管理、營運組織等機制。但預估從明年起，「國家住都中心」興建的社宅將陸續完工，屆時恐將會出現「一市兩制」現象：即同一縣市的社宅，因分屬中央與地方運營，在入住對象、租金設算、招租機制、乃至管理規則卻有不同。

4. 居住福利面向投入不足

為強化弱勢居住照顧，《住宅法》經歷兩次修法，將弱勢保障比例從10%提升至40%。然由於此前政策重點為硬體興建，由住宅部門為主導，相對地社政部門未扮演積極角色，致使在實際居住後的弱勢居民之培力與服務輸送等軟體機制，缺乏足夠的關注與投資。

5. 不合理的社宅抽籤制

目前台灣的社會住宅採「抽籤制」作為主要入住機制。此作法最為人詬病的是不符社福政策基本原則，資源分配流於形式化的「假平等」。相對地，也導致民眾將入住社宅與否歸因「手氣」，難以凝聚為支持與監督社宅持續推動的正向力量。

6. 扭曲的包租代管政策

包租代管政策之源起，係因社宅存量嚴重不足，且租金補貼無法解決房東拒絕申請問題，故採承租市場房屋再轉租方式，優先提供給易遭租屋歧視弱勢承租。然於實際推動執行時，囿於台灣租屋黑市，且在數量目標掛帥的壓力下，政策逐漸扭曲，嚴重偏離照顧弱勢群體的初衷。

住盟六大主張與建議

為解決改善前述指認課題，以下將針對2024總統大選各黨候選人，提出住盟對社宅政策的六大主張與建議：

主張一：建立社宅多元興辦模式

鑑於政府興辦之量能有限，以及民眾對社宅的殷切需求，住盟主張：

建立多元興辦模式，除政府持續直接興（新）建外，積極引進民間機構的資源與活力，並結合土地開發與都市計畫工具，增加社宅的供給。

納入改建、整建興辦方式
政府除持續盤點合適地點之公有土地新建社宅外，亦須將改建、整建納入社宅的興辦模式，並引入創新運營機制，例如：少子化學校、低度使用公有房舍。
規範都市開發應供提供社宅
應改革既有區段徵收、市地重劃機制，調整現行都市計畫容積獎勵作法，規範未來都市開發應提供一定社宅，作為政府直接興辦外之重要補充。
強化獎勵民間興辦機制
應落實《住宅法》相關條文，修（新）訂相關辦法，強化土地、融資、補貼等協助機制，積極培力並徵求建商、社會企業、NGO等民間團體投入參與。

圖一：位於臺北市信義區的大我退舍，約有1,200個住宅單元（雅房、套房），目前多數空置，應透過整建方式將其轉為社會住宅供市民居住，較新建模式時程更快、成本更低。（圖片來源：眼底城市）

主張二：增闢財源以落實可負擔租金

鑑於「依身分市場租金打折」對邊緣弱勢與青年群體不符可負擔租金精神，住盟主張：

應採「依收入分級租金」為社宅租金計價原則，並同步建構永續財務機制，確保財務可持續落實。

以住戶實際收入設計分級租金
內政部依《住宅法》第25條規定，儘速訂定社宅分級租金計價原則。應採住戶「收入」而非「身份」為計價基準，以不超過住戶實際所得30%為原則。
增闢社宅專屬財源
基於「取之於地產，用之於社宅」精神，應要求都市開發、房產稅賦等財源挹注社宅興辦，填補可負擔租金造成之財務非自償缺口。

圖二：自2020年起，住盟便不斷呼籲內政部應落實社宅可負擔租金原則，儘速訂定「可負擔計算基準」。

主張三：社宅營運地方為主、中央為輔

就國際社宅政策推動經驗，中央角色為制定政策、法令與促進興辦，而社宅營運管理則由地方負責。因此，住盟主張：

下階段社宅營運管理，短期須優先整合「一地兩制」差異，中長期則應回歸地方負責為主、中央為輔。

優先整合中央與地方社宅運營機制一致
因應中央興辦社宅即將陸續完工，內政部應就「租金設算、招租機制、管理規則」等重要課題，儘快與地方政府進行整合，讓各項機制規定一致性。
六都社宅由地方營運，其餘由國家住都中心負責
鑑於直轄市行政量能相對充沛，並已累積運營管理經驗與成立專責組織，中央於六都轄區之社宅興建完成後，委由地方統一營運管理；而其他縣市的社宅，則由國中住都中心負責。

主張四：推動社宅居住福利計畫

今年《社會福利基本法》完成立法，明訂社宅作為社會福利項目之一，對有居住需求弱勢者應提供相關居住協助。就此，住盟主張：

社政部門應強化社宅政策之投入，國家住都中心配合導入社福對接業務，積極開展多元的居住福利創新方案。

衛福部強化社宅政策投入
衛福部應指定專責單位，統籌社宅弱勢群體居住需求與課題問題，並與住宅部門進行的跨體系合作。以及，編列補助經費支持民間團體進入社宅，開展多樣的社區或居住福利創新服務，例如依《住宅法》第35條「租用社宅」，為弱勢者提供居住福利方案。
國家住都中心導入社福對接業務
國家住都中心應增設「居住福利」部門，聘用社福專業人力，辦理住宅銜接社福的業務與教育推展。特別是優先與各地方政府合作辦理社宅行政人員與物管單位在職訓練，以培力對弱勢住戶認識與處遇經驗。

圖三：勵馨基金會依《住宅法》35條承租林口社宅，協助弱勢婦女從居住穩定開始，預備自立生活，此模式衛福部應積極支持，讓更多團體服務可進入社宅。（圖片來源：勵馨基金會）

主張五：社宅入住採用「輪候制」

針對現行「抽籤制」造成的不公與不效益，並展望下階段社宅發展，住盟主張：

社宅入住機制應轉軌為國際普遍採行的「輪候制」(waiting list)，讓居住資源分配更具正當性，並有助形成支持社宅持續興辦的強大社會基礎。

輪候制基本原則
輪候制就設計原則上，應以縣市為單位建立輪候名單，範圍內不論中央或地方興辦社宅皆一體適用；另應針對社經弱勢，另設專屬輪候梯隊並結合評點機制，落實弱勢優先精神。
從研究到試辦逐步推展
中央應邀集已運營社宅的臺北、新北、桃園、台中等地方共同合作，進行國外機制、轉軌方式之研究，並蒐集利害關係人（相關團體）的意見，設計出符合台灣的作法。執行上，然為確保後續施行爭議最小化，宜挑選某一行政區先進行試辦。

主張六：通盤檢討包租代管機制

針對包租代管「混雜的政策目標」導致的顧此失彼課題，住盟主張：

應重新定位包租代管政策，分流「包租」與「代管」機制，前者回歸「弱勢居住協助」初衷，後者則逐步轉軌至租金補貼。

包租代管政策重新定位
伴隨社會住宅興辦數量累積與租金補貼擴大，應重新定位包租代管政策。我們認為，應界定為：以直接興辦社會住宅作為主要方案，租金補貼應作為次要方案，而「包租代管」則為階段性補充方案。
分流「包租」與「代管」機制
分流「包租」與「代管」，回歸「弱勢居住協助」政策初衷。「包租」須佔總案件數一定比例，全數租予弱勢對象（「第一類」與「第二類」），並提高業者開發費、包租費及房東修繕補助之額度，促成業者與地方社福單位積極合作。針對「代管」，放寬對象只要符合申請租金補貼資格即可，並逐年下修業者媒合費、代管費，讓其逐步轉軌至租金補貼方案。

完整版2024總統大選社宅政策白皮書

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