在「步入城市＃29 Marchons！法國社會住宅：你難以想像的法蘭西模式」中，我們以簡明扼要地談論法國興辦社會住宅的發展沿革、論及社會住宅的核心機制在於社會連帶。第30場則嘗試透過興辦社會住宅的三大要素：土地供給、財務可行與興辦組織，由臺北市政府李得全副秘書長、學聯不動產資訊顧問公司蔡佳明總經理（註：代羅惠珍女士出席。），以及OURs專業者都市改革組織彭揚凱秘書長，進行一場不同角色下的分析詮釋，探討巴黎與臺北的社會住宅政策。
巴黎市如何在土地資源有限的前提下，持續辦理社會住宅？
台北市總面積扣除佔55%的山坡地後，土地面積、人口密度與巴黎市相當。在整體社會住宅願景上，台北市預計在2022年前達到50000戶的目標，巴黎市每年興建7000-7500戶，預計於2030年達到社會住宅存量佔整體房市存量的30%。
同樣面對土地資源有限的巴黎市，推動社會住宅是依靠以下四種方式：
- 其他機關公有土地優惠使用：重新改建閒置軍營，以及富人區（16區）的廢棄鐵路用地。
- 活用既有住宅資源：重新整建既有公有建物，部分則嘗試在頂樓以木構造增建，降低建物結構體壓力，以及放寬私有土地使用轉作住宅、包租代管。
- 民間取得社會住宅：重建私有住宅部分，須提供30%面積釋出為社會住宅。既有建物部分，巴黎市政府評估建物周遭土地資源後，擁有優先承購民間房屋的權益。
- 結合都市再生：透過都市更新手段，達到社會混居與都市機能混合使用的目的。
參照巴黎在土地靈活使用的經驗，臺北可以怎麼做？
臺北市政府副秘書長李得全指出，未來將調整〈都市更新條例〉中的容積獎勵辦法以提高民間捐贈意願，以及提供可負擔住宅，突破房地私有化的困境：
- 市有土地分回，優先做社會住宅。
- 公辦都更結合社會福利：市政府透過都更給予建商容積獎勵的同時，要求建商保留一定比例的出租住宅，使建商不必全部賣掉，而保留一房型、兩房型為主的物件，作為出租住宅使用。
- 鼓勵民間依照公宅規劃坪型及比例，提供一定比例出租住宅由民間經營。
學聯不動產資訊顧問總經歷、OURs專業者都市改革組織理事蔡佳明指出：台北市現存社會住宅政策僅針對市有地，然而臺北市內有大量國營企業、國家單位據有的閒置土地，要如何釋出是問題之一。再者，巴黎市即使興建社會住宅，但整體建築密度適中，不會給人太大的壓力，臺北市整體而論，部分區域密度過高、部分則過低，需要整合處理。
OURs專業者都市改革組織秘書長彭揚凱指出巴黎與臺北的差異，在於
- 國家量能的差異：巴黎市在高稅額的情形下，擁有龐大預算與龐大公務員得以推動社會住宅；臺北市則在公務人員有限、營造廠欠缺的情形下，難以推動社會住宅。
- 容積獎勵的迷思：臺灣興建社會住宅得以取得容積獎勵，然而在法定容積有上限的前提下，建商可透過其他方式取得容積，未必得透過興辦社會住宅才能取得。
- 可參考之處：可思考政府在沒有土地所有權的前提下，要求建商得到容積獎勵的同時，部分做社會住宅、其餘買賣出租，則可解決土地資源有限的問題，也能避開負擔土地租金。
巴黎市如何建構穩定的社會住宅興辦組織？
臺北市社會住宅主要負責者由都市發展局的三個科室為主：住宅企劃科，主要負責撰寫社會住宅相關企劃；住宅工程科，負責社會住宅的興建與推動；住宅服務科，主要負責社會住宅後續營運管理。臺北市本來預計成立住宅法人，但難以通過議會審議，故目前利用財團法人臺北市都市更新推動中心執行人力匱乏的問題，並委託民間物業管理公司，執行社會住宅興建後的營運管理問題。
巴黎市則有明確的職權分工：巴黎市政府以政策研擬、法律制定及預算編列為主，委託民間單位（如：行政法人Paris Habitat）在接受土地與建設經費補助後，執行、管理與營運社會住宅。
在監督、運作機制上，行政法人Paris Habitat的董監事會由市政府與Paris Habitat代表、市長指派之專家，以及民間代表各1/3組成。營運管理部分，Paris Habitat共有3000名員工，其中約1800位負責處理行政、營建與技術，1200位則類似巡查員，負責管理公共空間、水電，並扮演住戶與組織之間的溝通橋樑。
參照巴黎組織職權分工的經驗，臺北可以怎麼做？
亞洲周邊國家（如：香港、新加坡、韓國及日本）推動似行政法人的單位，由政府專責處理政策法令、預算補貼，獨立的公法人團體執行計畫。然而在臺灣社會不希望公務員員額增加，以及市議會阻擋建立行政法人的前提下，必須透過國家執行社會住宅的興建、管理與營運，輔以民間鼓勵推動社會住宅存量。
第二，臺灣在行政區劃的限制下，臺北市、新北市均要成立住宅法人處理社會住宅議題，整體經濟規模會受到限制，不如只成立一個法人以專責處理臺灣社會住宅議題，則可有一定程度的經濟規模。
巴黎市如何以穩健的財務機制興辦社會住宅？
在目前的社會住宅興建下，臺北市財務模式以自償性舉措佔大宗（688.82億，87.3%），其餘由住宅基金（89.19億，11.2%）、中央預算（12.02億，1.5%）補足。
不同於臺北市，巴黎市政府從2014年至2020年期間，編列共約30億歐元。除了政府預算外，也依靠民眾小額投資的高利息、免徵所得稅與社會捐的中央儲蓄信託金庫（佔社會住宅總支出75%），以及10人以上企業，必須繳納的1%都市建設捐（佔社會住宅總支出2.5%），其中企業員工可享有社會住宅優先申請權。
在來自民眾與企業的投入之外，專責社會住宅的機構可在社會住宅存量大的前提下，將舊有建物的紅利以投入自我營運與融通。如：Paris Habitat出租停車位、商業空間等，可以讓社會住宅擁有穩健的財務機制。
參照巴黎財務機制的作法，臺北可以怎麼做？
彭揚凱說明巴黎市推動社會住宅的經驗中，由於社會住宅相關組織必須自負盈虧，所以必須如何創造資本收入，才能夠返還佔推動支出大宗的融資資本。第二，巴黎市在資產方面，透過民間與企業投入的方式，將所有人綁在一起，即能用來遊說議員。
蔡佳明指出在財務可行性方面，相較於臺北捷運自償率低於30%、淡海輕軌自償率低於5%的情形下，臺北市興建社會住宅的自償率破百，意即只需花50、60年即可回收資金，難道不應該去推動社會住宅嗎？
李副秘書長總結，臺灣不論是市有地，抑或國有地，均不應該處分、標售。此外，社會住宅的設計監造、維護管理應當一起發包，讓後續經營管理能夠更妥善運用空間。
摘要整理：趙政諺（OURs都市改革組織實習生）
校稿編輯：翁家德（OURs都市改革組織執行秘書）
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