【合作住宅倡議筆記】住宅合作社與儲蓄互助社:踏出「社間合作」的第一步

文:詹竣傑(OURs都市改革組織研究員)

合作住宅能否順利興建的關鍵在於:覓得「意向型社群(intentional community)」以及確認「資源」,如土地、融資、建築等。近期 OURs 接觸的有意發展合作住宅的團體夥伴中,社群經營較有進展的大多依照個別需求而成,如:互助共老、親子教育、混齡共居,雖然社群有了基本盤,但資源仍相對匱乏。

不同於其他類型的合作社(如消費合作社、勞動合作社),住宅合作社的資金成本與專業門檻相對較高,其中,融資更是啟動合作住宅計畫之關鍵所在。對潛在團體而言,都是相當困難的課題。

在既有銀行融資體系中,興建住宅主要的模式是由「開發商」融資,並將所有權出售後轉為個人房屋貸款,期限較短且獲利較高。然而,合作住宅的產權則多由「合作社」持有,財務運作以長期、低利、非營利的償還模式,導致融資貸款的困難度增高。

什麼是儲蓄互助社(credit union)

既然合作住宅講求的是自我組織、互助、非營利、非救濟,在台灣是否也有相似精神的金融機構呢?答案是有的!

儲蓄互助社(credit union)」由一群具共同關係的夥伴組成合作社,立基於彼此的信賴關係,相互合作融通,具效率且不需欠人情。儲蓄互助社在制度上立基於《儲蓄互助社法》,並由「中華民國儲蓄互助協會」負責培力、推廣、監督。從1964年創立第一個儲蓄互助社至今,現共有335社,223,486位社員,資產總值高達265億,放款額度達98億,可說是當前台灣民間最具活力的互助平台。

「儲蓄互助社」與「住宅合作社」

本著「社間合作」的精神,OURs 於五月初赴台中市拜訪「中華民國儲蓄互助協會(以下簡稱儲蓄互助協會)」洽談未來長期合作的可能性。在合作住宅融資方面,儲蓄互助協會初步建議住宅合作社以「非營利法人」的名義加入,其權利、義務與自然人相同,存取股金並進行借貸。然而,因《儲蓄互助社法》第十一條規定,放款不得超過該社總股金與公積金的百分之十,加上考量法人的融資額度較大,協會也正研議放寬法人借貸的權限,評估可否辦理「跨社聯合借貸」,由單一社發起,協會協助引導有意願借貸的互助社加入,並訂定合理的貸款成數、利息等。(註:各別儲蓄互助社的貸款利息不同,可依各自需求規範,平均為5.3%,最高不得超過14.4%;且各互助社大小不一,1億元以上僅有60個。)

原則上,若住宅合作社名下無土地,將以信貸的模式,建立長期信用關係(社股金總額未達一億元者以三佰萬元為限,社股金總額達一億元未達五億元者以五佰萬元為限,社股金總額達五億元未達十億元者以一仟萬元為限,社股金總額達十億元者以二仟萬元為限。);但若住宅合作社名下有土地,則由理、監事聯保,足額借款並不成問題,也可進行不動產鑑價、審議、設定為第一順位還款等程序。貸款期限可達20年,成數7成,並可協談合理利率等條件。

未來OURs將與儲蓄互助協會持續保持互動合作,一方面邀請其與住宅合作社夥伴分享儲蓄互助社的理念和介紹貸款規範,並進一步深化未來合作的可能性;另一方面,也將積極參與協會內部定期的推廣教育聚會,期待讓各個儲蓄互助社了解合作住宅的內涵與意義。踏出「社間合作」的第一步,就是合作住宅邁向實現的一大步!

◎ 特別感謝台中市友善住宅公用合作社理事主席張月瑩以及主婦聯盟消費合作社理事主席李修瑋協助邀約。