2026六都大選民間版社宅政策白皮書

我們希望各黨六都首長候選人回應兩個核心問題：

1. 是否承諾持續推動社宅興辦？
2. 若承諾，具體興辦目標為何？（延續前任目標不縮水，或提出新一任期具體數字）

我們同時提出四項制度建議，供候選人參考並納入政見：

1. 社宅用地儲備：整體開發預留土地，連動盈餘支應興建
2. 多元取得社宅：運用都市規劃工具，引導民間興建量能
3. 健全財務體制：開發利得制度提撥，爭取中央合理補貼
4. 整合營運制度：消弭一市兩制亂象，邁向地方主責營運

前言：政策轉向與地方治理的新歷史責任

近年台灣社會住宅的發展，正迎來關鍵的結構性轉折。中央政府近期調整社會住宅興辦方向，將直接興辦目標從13萬戶下修至4萬戶[1]，並轉以租金補貼與包租代管作為主要政策工具。面對這一政策轉向，六都將承受更直接的居住供給壓力與政治責任：民眾的居住需求仍在、供給缺口仍須填補，地方首長對此已無可迴避。

回顧台灣社宅發展歷程，實質上即由地方率先推動。自2011年起由臺北市率先推動，在2014年地方大選後形成雙北、桃園、台中四都承諾興建的格局，中央政府直到2016年選後才正式跟進。面對當前中央政策調整的變局，六都更須回歸當年的角色與初心，持續將社會住宅作為核心公共議題積極推動。

不僅如此，隨著《財政收支劃分法》的調整，地方政府可運用財源大幅增加。財源增加之下，六都在居住政策上更具條件承擔相應責任，將增加的財源轉化為實質的社宅供給。

今年底六都地方選舉即將登場，這正是檢驗各政黨首長候選人治理意志與承諾的關鍵時機。本文件以六都現況數據為基礎，指認當前推動社宅面臨的結構性課題，並向各黨六都首長候選人提出具體訴求與機制建議。

壹  六都社宅興辦概況

以下數據由六都住宅部門填報提供，統計時間截至2026年3月底；統計範圍僅含各都自行推動興辦之戶數，不含中央國家住宅及都市更新中心直接興辦之案件。

一、六都社宅數量統計

評估六都推動社宅努力與成效，最直觀的指標莫過於興辦數量。截至2026年3月，由六都市政府自行推動興辦的社會住宅數量與各階段進度如下表所示：

表1  六都自行興辦社宅數量統計

城市	已完工（戶）	興建中（戶）	規劃中（戶）	合計（戶）
臺北	12,049	4,523	7,037	23,609
新北	6,988	1,287	11,023	19,298
台中	4,849	5,382	219	10,450
桃園	4,374	1,631	5,130	11,135
台南	563	1,144	410	2,117
高雄	608	1,759	791	3,158
合計	29,431	15,726	24,610	69,767

六都合計自辦社宅已達69,767戶，是撐起全國社宅存量不可或缺的基礎。但各都之間的推動規模差距明顯，特別是南部二都（台南與高雄），因相較其他四都起步較晚，轄內社宅興辦仍高度仰賴中央政府（國家住都中心）主導，自辦份額明顯仍有積極追趕必要。

二、各都社宅取得方式統計

為了有效增加社宅存量，興辦方式的多元化至關重要。目前各都市政府自行取得社會住宅的方式，可分為以下幾類：

1. 直接興辦

此模式即由政府自行發包興建，為六都（台南除外）主要供給社宅模式。就其土地來源，又可區分為「既有公有土地興建」，以及透過區段徵收、市地重劃等「整體開發案取得土地興建」。

表2 六都直接興辦社宅統計

城市	公有土地興建	整開區土地興建	小計	占總戶數比例
臺北	17,032	994	18,026	76%
新北	4,694	9,944	14,638	76%
桃園	3,188	6,784	9,972	90%
台中	8,032（註）	1,818	9,850	94%
台南	379	0	379	18%
高雄	2,004	0	2,004	63%

說明：台中公有土地興建8032戶中，包含租用國有地、台糖土地興建計2,776戶。

2. 公辦都更分回

此模式指政府主導公辦都市更新案，依權利價值比例分回，或透過該案容積獎勵取得實體住宅空間作為社宅。除台北與台南外，各都透過此管道取得的數量均相當有限。

台南與高雄比例相對偏高（分別為61%與25%），實為直接興辦數量過低所致——台南直接興辦僅379戶、高雄2,004戶，基數偏低之下，公辦都更分回的戶數自然佔比突出，反映的是供給結構失衡，而非制度優勢。

表3 六都公辦都更分回社宅統計

城市	分回案件數	分回戶數	占總戶數比例
臺北	26	1,624	6.9%
新北	1	199	1%
桃園	5	563	5%
台中	0	0	0%
台南	8	1,293	61%
高雄	3	791	25%

3. 開發利得回饋

此模式泛指結合民間開發案，透過都市計畫變更、TOD（大眾運輸導向發展）增額容積回饋、都市更新容積獎勵、捷運聯合開發分回等機制，要求民間回饋房地轉作為社會住宅。這部分，需特別指出兩點：

第一，六都給予民辦都更大量都更容積，但除雙北外，取得社宅績效為零。即便雙北，對比於都更案件量[2]與給予之容積獎勵額度，成效亦十分有限。

第二，六都（台南除外）均已投入大量資金推動捷運建設，並施行TOD增額容積制度。然除雙北外，各都透過此管道取得社宅的績效為零。

表4 六都民間開發利得回饋社宅統計

城市	都計變更	民辦都更	TOD增額容積	捷運聯開	小計	占總戶數比例
臺北	3,732（註）			227	3,959/	16.8%
新北	1,092	507	594	0	2,193	11%
桃園	600	0	0	0	600	5%
台中	600	0	0	0	600	6%
台南	445	0	0	0	445	21%
高雄	0	0	0	0	0	0%

註：臺北市部份，因多數基地同時含括民辦都更獎勵取得、都市計畫變更回饋及TOD/增額容積回饋等方式提供社會住宅，為避免重複計列，爰將此3種取得方式一併統計。

4. 其他取得模式

除上述三類主要機制外，部分都市另透過其他方式取得社宅，包括BOT、既有公有房舍轉用、政府購置等。

表5  六都其他模式取得社宅統計

城市	戶數	占總戶數比例	具體取得方式（依填報內容）
臺北	0	0%	無
新北	2,268	11.8%	BOT[3]、公有閒置空間改建、政府購置
桃園	0	0%	無
台中	0	0%	無
台南	0	0%	無
高雄	363	11.5%	既有國宅轉型、公有建築活化

貳  課題指認

六都社宅推動至今，雖已累積相當成果，但從現有數據與制度運作來看，仍面臨四項結構性課題：

一、缺乏土地儲備機制，開發利益難以轉化為社宅資源

鑑於現行社宅供給仍以直接興辦為主，但六都既有的精華區公有土地已逐步用盡，既有公地興建的模式將面臨難以持續的供給斷層。

區段徵收與公辦市地重劃等「整體開發案」，本應是供給社宅土地的制度性管道，新北市（9,944戶）與桃園市（6,784戶）已有相當規模的實績，顯示此路可行，然各都缺乏強制性規範，落實程度差距懸殊。

2023年底行政院公布社宅用地精進措施，明定區段徵收與市地重劃應留設社宅用地（六都5%），由中央專案價購興辦，試圖以中央介入填補制度空白。然而隨著中央興辦政策調整、購地預算遭否決[4]，此一機制形同落空，已劃設的社宅用地能否實際落實興辦，如今已充滿變數。

中央既已退縮，這份責任理應由六都承接。截至2024年底，六都仍有28件開發中、18件審議中案件，合計開發規模達4,325.75公頃，預計可取得建地面積1,218.27公頃，這批土地尚未進入處分程序，正是六都主動確立留設社宅用地強制規範的關鍵窗口。

或許有人質疑留地將影響整體開發財務平衡，但數據顯示此說缺乏依據：根據內政部資料，2008至2024年間六都已完成的103件案件中，68案在不須全數標售的情況下即已回本並累計盈餘逾1,979億元；其餘35案中，7案雖帳面尚未回本，但仍有83公頃土地未標售，依現有售價推估後續回本無疑義；另28案則是尚未結算數據，且仍有164公頃土地未標售。這意味著，即便保留部分土地用於社宅興建，整體開發案的財務可行性並不受影響。財務無虞、土地在手，六都沒有理由再等。

表6　六都開發中與審議中之整體開發案件統計(資料來源：內政部地政司)

縣市	開發中案件數	審議中案件數	合計開發規模	預計取得建地面積
臺北市	0	1	279.86	12.50
新北市	4	2	468.36	37.65
桃園市	9	6	2,768.84	1,016.51[5]
臺中市	1	1	147.40	21.59
臺南市	7	7	549.66	96.65
高雄市	7	1	111.03	33.37
合計	28	18	4,325.75	1,218.27

二、多元取得工具缺乏強制義務，開發紅利未能連結社宅供給

多元取得工具與開發利得回饋未能發揮實質外加效果，核心問題在於缺乏自治法規的強制性規範，使都市開發紅利未能連結社宅供給。

在都市更新方面，目前主要依靠政府公辦都更及公有參與民辦都更分回，規模受限於公有土地存量與區位。而旨在引入民間建築量能的「容積獎勵回饋社宅」，因缺乏有效引導機制，開發商多選擇其他取得容積途徑或繳納代金，實際成效有限。

值得注意的是，中央擬修訂都更條例，提高捐贈社宅之容積獎勵上限。然而此一誘因能否有效發揮，關鍵在於地方能否強化配套規範、積極引導民間優先選擇捐贈社宅而其他途徑。六都作為都更最密集的地區，正是落實此一政策的最關鍵場域。

另外，六都皆高喊「大眾運輸導向發展」（TOD）並廣發增額容積，但除雙北外，皆未能連結回饋社宅。最具指標意義的捷運聯合開發，以雙北為例，該開發模式迄今仍設定取得之住宅採出售處分，而非保留一定數量轉做社宅。

三、住宅基金設置不完備，欠缺制度保障財源提撥

社宅是需要長期穩定財務支撐的公共投資，但目前各都財務安排呈現高度浮動性，缺乏系統性的制度化提撥機制，核心問題集中在兩個層面：

一是住宅基金設置不完備。六都中，台南市至今尚未設立住宅基金；即便其他各都已設有住宅基金，多數亦缺乏穩定的自有財源，高度依賴年度一般預算撥補，興辦計畫因此更容易隨預算排擠或政治優先順序調整而受影響。

二是土地開發利得代金缺乏制度性回饋。《住宅法》第7條已明文規定，直轄市、縣（市）住宅基金來源應包含辦理都市計畫容積獎勵回饋之收入、都市計畫增額容積出售之收入、辦理都市計畫變更之捐贈收入。然而，母法雖有規定，但六都未將此落實於其住宅基金自治條例，未明確規範具體提撥比例或強制提撥機制，使地方落實程度落差懸殊。

表7 各都都市利得代金提撥社宅用途統計

城市	三年累計挹注（千元）	主要來源
臺北	144,350	TOD價款、容積獎勵代金、都市計畫變更代金
新北	1,415,783（註）	TOD價款、容積獎勵代金、都市計畫變更代金
桃園	477,000	TOD價款
台中	45,000	囤房稅溢額
台南	0	略
高雄	0	略

註：新北市數據，包含2025年運用城鄉發展基金提前償還社宅融資本金10億元。

四、中央地方規範雙軌並行，「一市兩制」拉高治理成本

目前中央與地方政府在同一都市空間內同步興辦社宅，卻在租金分級、弱勢身分配比、招租方式等核心營運規範上各自為政，形成「一市兩制」的局面。

對市民而言，相同的居住需求卻要面對兩套規則、兩個申請窗口：租金怎麼算、弱勢資格如何認定、招租流程為何，因中央或地方案件而異，民眾必須分別掌握兩套邏輯才能完整評估自己的申請選項，大幅拉高了理解與申請的門檻。

對地方政府而言，中央直接招租入住的住戶，其後續的社福照顧轉介、社區融合與弱勢服務銜接，往往流於行政責任的灰色地帶。若中央持續縮減直接興辦規模卻維持自行管理，這種「一市兩制」的管理規範衝突，將隨著社宅步入老化期而更趨嚴重，大幅拉高整座城市的整體治理與行政成本。

為避免將修法前既有社宅、隨到隨辦遞補案件與修法後新落成招租案件混同比較，下表係整理2026年《住宅法》修法後，中央及地方新落成並已進入招租程序之社會住宅相關規範。其餘縣市因修法後尚未有自辦新落成社宅招租案件，故暫不納入本表比較。

表8 中央與地方社宅入住機制比較

比較項目	中央社宅 （福山安居）	新北市 （土城員和2號）	台中市 （建功5號）
租金計價	依所得分3級；警消及軍職適用第2級租金	依所得分4級	身分別市價打折。低收/中低收入戶4折，其他身分別第一年5折、第二年6折、第三年7折[6]
弱勢戶比例	40%	40%	40%
招租方式	完全抽籤制	抽籤評點並行 （弱勢戶採評點）	抽籤評點並行 （一般戶採評點）
租金調整機制	每年調漲1.5%，3年檢討	每年公告租金分級表，續租時核計	每3年檢討一次市價租金
租期規範	一般戶六年；弱勢戶12年	獨老或雙老家庭可持續續租	成年一般戶一生僅能承租六年
身份配比	一般戶60%： 婚育12%、睦鄰6%、軍警8%、其他一般戶34% 弱勢戶40%： 婚育戶8%、睦鄰戶4%、其他弱勢戶28%	一般戶60%： 婚育23%、睦鄰5%、警消5%、其他一般戶27% 弱勢戶40%： 育有未成年子女2人以上10%、其他弱勢戶30%	一般戶60%： 婚育家庭20%、設籍戶10%、其他一般戶30% 弱勢戶40%： 原住民戶8%、其他弱勢戶32%

參  我們的訴求與建議

面對上述四項結構性課題，我們向各黨六都首長候選人提出以下訴求，並附上具體機制建議供候選人參考回應。

一、核心訴求

1. 是否承諾持續興辦社宅？

隨著財劃法調整，六都財源明顯增加，理應在居住政策上承擔更多責任。我們期待候選人就此明確表態：是否承諾持續推動社宅興辦？

2. 若承諾推動，具體目標為何？

承諾必須可被追蹤、可被課責，我們進一步要求候選人提出：社宅興辦的具體發展目標。目標形式可為兩種：延續前任既有承諾目標，明確表示不縮水、不打折；或針對前任目標已達成或即將達成的情況，提出新的發展目標。

表9 六都既有社宅目標（承諾）

城市	提出者/目標（註）	目前狀況
台北市	柯文哲：5萬戶	現任蔣市長承諾延續5萬戶目標 目前約2.6萬戶（地方2.1萬）。
新北市	侯友宜：4.5萬戶	侯市長即將卸任，待新任市長確認。 目前4.1萬（地方1.9萬）
桃園市	鄭文燦：1.5萬戶	現任張市長承諾延續1.5萬戶目標 目前1.7萬（地方1.1萬）
台中市	盧秀燕：1.8萬戶	盧市長即將卸任，待新任市長確認。 目前約1.6萬（地方1萬）
台南市	黃偉哲：0.7萬戶	黃市長即將卸任，待新任市長確認。 目前1.2萬（地方0.2萬）
高雄市	陳其邁：1.5萬戶	陳市長即將卸任，待新任市長確認。 目前2.3萬（地方約0.3萬）

說明：本表的目標數量，當時提出者所指包含中央與地方興建之社宅總數。

二、四大機制建議

若候選人承諾持續推動社宅興辦，以下四項機制調整將有助於提升興辦的規模、穩定性與效率，供各都候選人參考。

1. 社宅用地儲備：整體開發預留土地，連動盈餘支應興建

過去各都社宅主要依賴市有土地或國有撥用直接興建，但既有公有土地已逐漸用盡，此模式難以為繼。相較之下，區段徵收、市地重劃等整體開發案具備穩定挹注精華區土地的潛力，新北與桃園有相關經驗，可作為制度化的基礎。

具體建議如下：

• 規劃階段預留社宅用地：各都於啟動整體開發計畫時，同步將社宅用地留設納入計畫設計，從源頭確保用地儲備，使每一個開發案自然成為擴大社宅供給的機會。
• 以開發盈餘連動興建經費：如整體開發案於財務回本後仍持續產生盈餘（實證經驗必然有[7]），應將部分盈餘直接連動用於開發區內社宅興建經費，在同一開發案內形成財務閉環，降低社宅興辦對一般預算的依賴，並提升供給的財務可持續性。

2. 多元取得社宅：運用都市規劃工具，引導民間興建量能

除政府積極興建社宅之外，城市本身的開發活動每年產生大量土地增值利得，這些利得目前多流向私人開發商，未能回饋為公共居住資源。與此同時，民間擁有龐大的興建量能，卻缺乏導入社宅供給的制度誘因與義務。若能透過制度設計，將開發利得與民間興建量能系統性地連結至社宅供給，將使社宅供給規模得以擴大，且緩解財務壓力。

具體建議如下：

• 公地參與都更優先作為社宅：明確要求公有土地參與都更所分回的住宅空間，除規模過小外，必須優先作為社會住宅使用，並積極推動公辦都更作領頭示範。
• 強化容積獎勵回饋社宅：修訂相關自治法規，明定一定條件之都更案應優先申請社宅容積獎勵；如區位條件不符，改以代金並全數回歸住宅基金。
• TOD增額容積提供社宅：申請TOD增額容積時，應將提供一定比例實體社宅列為取得的必要條件；如基地條件不符，改以代金並全數回歸住宅基金。
• 捷運聯合開發與社宅連結：捷運聯合開發中政府分回之住宅空間，應要求保留一定比例作為社會住宅（或出租住宅），填補目前六都長期制度空白。
• 優先結合婚育宅政策：透過上述各管道取得之社宅，應優先結合婚育宅政策，提供青年婚育家庭租住，與少子化對策形成具體連結。

3. 健全財務體制：開發利得制度提撥，爭取中央合理補貼

社宅興辦需要穩定且持續的財源支撐，必須將目前財務安排呈現的高度浮動性，轉變為「必須提撥、專款專用」的制度性義務。

具體建議如下：

• 設立並健全住宅基金：目前尚未設立住宅基金的城市（如台南）應儘速完成設立或改制；已設有基金但性質非專款專用於社宅（如與都市更新、城鄉發展等業務合併使用）的城市，應檢討獨立分立專屬社宅帳戶，使各項提撥收入得獨立追蹤與監督。
• 明確化土地開發利得法定提撥比例：各都應落實《住宅法》第7條精神，針對都市計畫容積獎勵回饋代金、TOD增額容積出售收入、都市計畫變更捐贈代金等收入，於自治法規明定固定提撥比例，制度性挹注住宅基金。
• 爭取中央合理補貼機制：鑑於地方將承擔更多社宅興辦責任，要求中央修正補助作業須知[8]，建立合理的非自償性財政補貼機制，確保中央退縮時地方興辦補助不縮水。

4. 整合營運體系：消弭一市兩制困境，邁向地方主責營運

為解決中央與地方在同一城市「一市兩制」的治理困境，應積極推動體制整合，降低市民申請門檻與行政內耗。

具體建議如下：

• 積極配合建置需求登記平台：配合年初《住宅法》修法，各都應積極參與內政部「全國社會住宅需求登記平台」建置，整合各都即時需求資料，作為下一波興辦計畫的數據基礎。
• 統一中央與地方入住規則：積極與中央協商建立共同的基本申請框架，統一租金分級計價標準、招租方式、各身分別比例等，消除因規則不一造成的障礙。
• 中央社宅交由各都營運：長遠來看，中央社宅應交由所在六都一併營運，統一管理；地方較熟悉在地需求，應由其負責整合社福照顧轉介、社區融合與弱勢服務銜接等配套措施，使其真正成為在地社會安全網的一部分。亦因此，台中市、台南市兩都尚未成立專責住宅法人，建議應籌組成立。

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[1] 2026年1月19日立法院內政委員會專案報告。

[2] 依內政部統計數據，截至2026年5月，臺北市已核定、實施中、已完成的都市更新案為730案，新北市為296案。

[3] BOT（興建－營運－移轉）模式係早期地方政府在財政有限條件下的嘗試。由於社宅本質上為非自償性設施，為使廠商獲利，須大幅擴大附屬事業比例，導致社宅公共性遭到稀釋。實際推動經驗亦顯示民間投標意願有限，新北市首例招商即歷經流標後修改條件方才標出，台中市也曾嘗試但經多次流標後放棄，台北市亦做過評估但未推動。其後，隨著中央補助直接興辦機制逐步完善，BOT模式已淡出各都社宅政策視野。

[4] 行政院院臺建字第1141006421號

[5] 桃園市數據包含航空城大量產業用地需求。

[6] 若曾享有過其他台中市社宅5、6折優惠者，未來入住台中市社宅皆以7折計收；曾享有過4折租金者，若已不符合低收或中低收入戶資格者，亦以7折計收。

[7]根據內政部資料，2008至2024年間，六都已完成整體開發案103件，其中68案已回本並產生財務盈餘 ，累計收益達1,979.17億元，且這68案中仍有90.71公頃土地尚未標售。其餘35案（103件中扣除68案），7案已結算但尚未回本，帳面赤字合計約195.8億元，惟仍有83公頃土地未標售，依現有售價推估後續回本無疑義；另28案土地雖已部分標售，卻迄今未提供財務結算數據，合計仍有164公頃土地未標售。換言之，即便將35案一併納入，六都整體開發標售土地有「鉅額盈餘」是必然的。

[8] 《內政部社會住宅興辦計畫補助直轄市縣（市）政府業務推動費土地租金融資利息及非自償性經費作業須知》