文：林于婷（台大城鄉所研究生、OURs都市改革組織實習生）
「合作住宅」相較於一般住宅，更強調居民的共同意向、產權集體共有，以及高度參與社區與住宅興建的過程。
在《合作住宅指南》一書提到的德國磨坊區（Mühlenviertel）案例，其合作住宅的產權雖為住戶私有，但興建的過程卻以居民自行規劃、建造為主。因此，住宅的價格並非由市場而定，而是以實際的建造成本決定。
此類型的合作住宅社區，在開發機制上獲得政府與銀行協力，也有越來越多市民感到興趣。其顯現出的「合作」、「自主」精神，正是可以作為台灣社會借鏡的居住想像。
棕地再生：政府協力的工業區再開發
「棕地」（Brownfield）一詞源自於美國1996年正式定義為「被遺棄、閒置或低度利用的商業或工業土地」。面臨後工業化時代，無論是台灣、德國，都出現不少這類已被開發的土地，在國家產業轉型、都市人口增加之際，必須重新規劃該土地的利用。
磨坊區（Mühlenviertel）位於圖賓根德倫丁根地區（Derendingen District）中心地帶，為閒置的工業區。2003年，德國政府成立土地開發機構，目標是取得閒置或複雜的基地，進行都市再開發。
2005年至2009年，磨坊區的開發逐區進行。但德國的開發作法和台灣大大不同。台灣常見的都市再開發，是將土地的產權整合、建物拆除後，直接交由建商興建住宅。因為政府無力負擔開發成本，只好交由建商進行開發。反之，德國的都市再開發計畫，雖同樣交由「民間」進行，但卻不以營利為目的，而是由一群自行組織、合作的居民，成立住宅團體，自行負責住宅建造的所有過程。
由居民自行組建的團體，稱為「營建社區」（Building Community）。磨坊區的開發面積為4公頃，共有25個「營建社區」投入再開發計畫，建築型態多樣。此外，亦有其它民間組織負責規劃此區的高齡者照護服務。
「營建社區」的存在，讓居民能自力建造住宅
「營建社區」在德國是一種民間組織，由居民自行組成。這群人為了本身的居住使用目的，集結起來規劃、建造住宅。優點為施工費用較低、貼近使用者的設計、理念相近的鄰居。完工後的公共區域，會由組織負責管理。
「營建社區」（Building Community）字面上看起來是「社區」，實際上指涉的是一個「組織」，為「私法人」，可能包含公司、合作社、NGO等型態。這種由居民所組成的組織，因擁有相同的理念、生活選擇，而決定共同出資，和成員們一起參與住宅設計和建造，最後成為彼此的鄰居，共享公共空間、打造專屬的居住氛圍。
磨坊區中有幾個「營建社區」案例可供我們想像。「原初」（elementar）社區中的十棟公寓，皆為零耗能建築，在建造過程中不產生任何能源成本。此構想原本是建築師與住宅管理單位提出，後來吸引了感興趣的民眾加入，並且參與公寓設計，達到生態、永續的社區理念。
「綠樓」（Green Lofts）社區則是將公寓中的樓梯間，以挑高的天花板形成開放、明亮的公共區域。居民們在樓梯間種滿植栽，形成「綠色階梯」，大天井在不久後長成一片綠洲，許多居民喜歡在這裡活動，讓公共空間充滿活力。且居民包含年長者、退休父母、單身族群，形成異質多元的社區。
將房價交給興建成本決定
「營建社區」的模式，讓居民們自力規劃、建造合作住宅，依自身需求與預算規模，規劃合理的住宅單位。也因此，住宅不再被視為市場上的一種「商品」，少了建商從中獲取高額利潤，住宅價格回到成本面，不再是市場說了算，而是居民可負擔的價格。此外，自立營建的住宅社區，也更能以「使用者需求」設計，規劃住民生活上所需的空間。
過往的工業痕跡，如今的多元社區
磨坊區（Mühlenviertel）的蛻變，除了「營建社區」組織的參與，也包含政府如何看待都市整體發展。圖賓根市規劃與建設業務首長柯德‧澤爾克（Cord Soehlke）提到，如何在密密麻麻的都市紋理中，將空地和間隙轉化為有生命力的空間，並強調公民參與，才是重要的問題。
磨坊區不僅從開發模式中，展現自下而上的公民參與力量，其「磨坊區」的名字，也是來自市民的提名徵件。而該區被保留的露天溪流（老磨坊溪），以及中央機具倉庫，讓人能看見此區過往的工業痕跡。這些地景也成為磨坊區的特色與活力，見證再開發後的土地，仍保持原本的生命力。
◎ 核稿編輯：翁家德（OURs都市改革組織成員）
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