文：詹竣傑（OURs都市改革組織研究員）
介於「市場」與「國家」之間的合作住宅屬於新概念，當前政府能提供協助的機制較為缺乏。務實思考，倡議應從現有政策去找尋可突破的點，「社會住宅」便是可能的一個方向。依《住宅法》第十九條，主管機關與民間皆可興辦社會住宅，但長期以來民間住宅供給多以開發商興建出售為主，強調非營利、長期出租、可負擔的社會住宅則以政府直接興辦為主。現階段，根據不動產資訊平台統計，由政府直接興建者達51,913戶，包租代管為8,702戶（2020年07月15日統計資料顯示）。
民間興辦社會住宅現況
政府能量有限、社會住宅不足、合作住宅政策尚未成為氣候，住宅運動應積極借用民間力量，在基本規範（一定所得、無自有住宅）之下，培力民間單位自我組織、自主興辦社會住宅。自《住宅法》施行至今，並無民間興辦社會住宅的案例。而為人熟知的「新北市BOT青年住宅（ 新北市青年社會住宅興建營運移轉案）」與「台南伊甸大林雙福家園」皆非依民間興辦社會住宅相關法令執行。前者為政府主動發動，依《住宅法》第20條主管機關新建社會住宅「以公有土地設定地上權予民間合作興建」的模式推動；而後者則在《住宅法》通過後，突破《國民住宅條例》（註1）的限制，購置台南大林獨棟國民住宅並作轉租使用，在民間自辦社會住宅未有補助情況下，若登記為社會住宅反而受制於法規中辦理不佳、政府可介入接收的規範，因此最後並未登記為社會住宅。
OURs近期組織國內住宅合作社有關團體，其中，台灣歷史最悠久的「保證責任基隆市第一住宅公用合作社（以下簡稱基一社）」（註2）對民間興辦社會住宅感興趣，但礙於現行辦法的部分疑義，故OURs協助基一社委請江永昌委員辦公室於2020年07月07日舉辦協調會討論。在協調會中，對於申請方式、土地、融資、補助與入住規範等有進一步的釐清，有利於未來方案研擬。
合作社與民間興辦社會住宅
首先，合作社可申請興辦社會住宅。依照《民間興辦社會住宅申請審查辦法》，申請人得為公司、法人、自然人等，而《合作社法》第二條則明訂「合作社」為法人，但須先向主管機關申請「核准興辦社會住宅之文件」。以基一社為例，應向主管機關申請核可後，撰寫「興辦事業計畫」向基隆市政府申請民間興辦社會住宅。
其中最為關鍵的土地問題，國有財產署原則同意得使用「公有非公用之住宅區土地」，設定基地位於基隆市中正區祥豐段944-19、948、949-1、949號，該地現為臨時公有停車場，供附近居民使用，並無其他用途。因此，若基一社有意興辦，則可向國有財產署申請。未來民間團體若想得知閒置之公產資訊，可提列相關條件後，由國有財產署詢問、搜尋。
而在融資、補助方面則尚須突破，目前僅是「秀才人情」。依《住宅法》第二十四條主管機關得協助民間向中長期資金主管機關申請融資。中長期資金主管機關為國家發展委員會，由郵政儲金轉存銀行的模式融資，最終由銀行端評估是否借貸。晚近由於市場游資眾多、利率較低，中長期資金融通誘因較低。以本案條件來看，社會住宅地上權不具任何誘因，銀行願意放貸的可能性低。為配合政府政策，建議應連結其他融資貸款模式，例如中小企業信用保證基金，以提升民間興辦社會住宅的可行性。資金補助上，《住宅法》第三十條明訂主管機關得補貼民間經費，但並無相關子法，民間無所適從。基隆市政府資源相對不足，需中央單位補助，但中央主管機關卻表示，應等第一例申請後另行審議，但如此一來則落入「雞生蛋、蛋生雞」的邏輯，無相關補助辦法，自然無人申請。若真的有人申請，如何審議？標準為何？
最後，在入住規範上則較具彈性，依《住宅法》第二十五條，社會住宅承租者應為無自有住宅、一定所得以下，但其他條件由授權主管機關擬訂。以本例而言，主管機關為基隆市政府，若是在審議過程中，同意其入住條件（例如：住戶採徵選制、租期可延長）即可辦理，但須擬訂《基隆市社會住宅出租辦法》（註3）。
「釐清課題」為正視當前機制不足的第一步。民間興辦社會住宅無前例決非一日之寒，在社會住宅數量不足，合作住宅政策尚未擬訂的狀況下，民間興辦「合作化的社會住宅」應是可嘗試的路徑之一。但就現階段來看，除了土地之外，融資與補助機制相較不足。未來將持續倡議遊說，並積極尋找民間其他的協助，讓社會住宅合作化的理想早日實現。
| 面向 | 說明 | 相關法令 |
| 申請模式 | 合作社可興辦，需向該合作社主管機關申請「核准興辦社會住宅之文件」。 興辦事業計畫內容由住宅業務主管機關提供格式。 審查採合議制，邀請專家學者。 | 《住宅法》第二十七條 &《民間興辦社會住宅申請審查辦法》第二條 |
| 公有土地 | 以本案為例，該地屬財政部國有財產署，可逕行向所屬機關申請「同意興辦社會住宅文件」。 公開其他可供興辦之公有非公用土地(待議)。 | 《住宅法》第二十七條 &《民間興辦社會住宅申請審查辦法》第二條 |
| 融資貸款 | 中長期融資貸款仍需銀行放貸，目前游資眾多，誘因不高，且本案為社會住宅設定地上權，銀行貸款意願極低。 | 《住宅法》第二十四條 |
| 經費補助 | 尚未擬訂補助辦法，待民間正式申請後滾動修正。 | 《住宅法》第三十條 |
| 入住條件 | 承租者應以無自有住宅、一定所得、一定財產以下之家庭或個人為限 住戶選取、租金與租期可依主管機關需求擬訂，以台北市為例，住戶與租期皆可放寬。 | 《住宅法》第二十五條 《基隆市社會住宅出租辦法》 |
註1：《住宅法》於2011年通過，《國民住宅條例》於2015年廢止。依《國民住宅條例》，承購或承租國民住宅以家庭或個人為限。因《住宅法》甫通過，且本案承諾興辦社會住宅，主管機關以專案核可的形式，將國民住宅整棟出售予伊甸社會福利基金會。
註2：成立於民國29年，前身為有限責任基隆住宅利用組合，成立於民國13年。至今已運作96年（含前身），為台灣少數仍持續運營之住宅合作社，主要項目有公用業務與建築興辦，自民國80年以後，並無相關興建專案。目前社員數共423人、社股236,959股、土地持有28筆（12,230平方公尺）、房屋31戶（店鋪3戶＋出租住宅28戶）。
註3：因基隆市尚未興辦社會住宅，故並無此辦法。其他地方則依各自需求擬訂，如《台北市社會住宅出租辦法》、《新北市社會住宅出租辦法》、《桃園市社會住宅出租辦法》、《台中市社會住宅出租辦法》等。
◎ 核稿編輯：翁家德（OURs都市改革組織成員）
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