「青年安居政策論壇」各政黨邀請說明

問題二:租屋市場不健全,青年租屋困難,怎麼辦?

當房價過高、購屋困難,越來越多年輕世代會選擇以租屋解決居住需求。根據2015年房仲業者的調查,台北市的首購年齡已經突破40歲大關,新北也來到了38歲,並逐年上升。

意即對年輕世代而言,租屋已不再如過往被視為是購屋前居住的「過渡選項」,而是許多人在未來生涯中一段長時間裡必須面對的居住情境。

另一方面,台灣租屋市場的承租方中,青年上班、學生是一主要群體,然由於台灣租屋市場在規模與制度上的不健全,不但在權益、安全品質上都欠缺應有的保障,甚至連最核心的租金都開始令青年租屋族難以負擔。

供不應求租金持續上漲

根據內政部統計,2017年租賃市場規模約為98.5萬戶,約佔整體住宅市場11.3%。對比歐美等先進國家租屋比例約30%~50%不等,台灣租屋市場明顯過小。在高房價趨勢下,越來越多人選擇租屋,特別是就業、就學較集中的都會區,呈現租屋市場供不應求,租金持續上漲趨勢。

依主計處的資料,過去十年來租金指數年年上漲。另依據台灣勞工陣線的調查指出,以2016年的全國薪資中位數對比於租金中位數,推算六都的租金所得比為23.9%,以各都來看,台北市占比高達58%,新北為30%。對於薪資相對偏低青年世代,上述的租屋負擔率絕對是更加沈重。

市場地下化傷害青年租屋權益

台灣的租屋市場以小規模、個體戶房東為主,過於分散導致經營規模不足,房東逃稅、出租未登錄幾乎被視為理所當然的常態,讓租屋市場成為無法控管的「地下化市場」。再加上前述租屋供給不足、租金負擔能力等問題,遂導致屋頂加蓋、違法隔間的租屋充斥,青年居住品質與安全堪慮。

又由於房東逃漏稅成常態,房客行使與政府有關的各項權利時,房東往往拒絕,憂心一旦租屋事實曝光,除了稅務成本將提高外,恐政府是將追討多年的不當得利。

也因此,諸多青年租屋族無法享有租屋應有權益,如設籍、報稅抵扣、乃至於申請租屋補貼,多面臨房東以漲租或不續租作為威脅。例如,根據財政部資料,2017年申報房屋支出以抵稅的戶數僅有4.7萬戶,即便排除各種不使用此抵稅額的狀況,相較於名目上98.5萬戶的租屋規模,也低得極不正常。顯見既有租屋市場中青年與相對弱勢租客,合法權益與福利極易被犧牲排除,但往往只能忍氣吞聲,形同次等公民。

宿舍短缺且校外租屋安全堪慮

租屋市場狀況不佳,學生族群是另一主要受害者。根據教育部公布的「2018年大專校院學生宿舍概況」,約有28萬學生於校外租屋;而高等教育產業工會2017年的統計,全國158間大專校院中,宿舍床位不足達26萬餘床,約近五成的有住宿需求的學生無宿舍可住,其中都會區又佔據最主要的比例。在學校宿舍供給提升遙遙無期的狀況下,這些無法容納進學生宿舍的大學生,大多必須在市場中尋找租屋。

宿舍床位總缺口 267,165,充足率僅55.5%。

由於學生租屋多傾向選擇鄰近學校,再加上更缺乏經濟負擔能力與租賃權益意識,在區位與價格的考量下,非法隔間與違法頂加的租屋仍是許多學生的租住選擇,也造成許多憾事,如:

  • 2006年,輔仁大學的學生因抽不到校內宿舍,在校外新泰路附近的老舊房舍隔間租屋,同樣因逃生不及遭濃煙嗆傷,造成兩名學生身亡。
  • 2011年,東華大學學生因校內宿舍不足,租在附近由農舍改建的鐵皮屋公寓內,大火意外中,造成了一名學生死亡,十三名學生輕重傷。
  • 2014年淡江大學就發生學生在外租屋,卻遇到將樓中樓隔成8間套房分租的物件,造成1死2人輕重傷的慘劇。
租屋專法力猶未逮

雖然《租賃住宅市場發展及管理條例》(租賃專法)已於2017年底立法實施,但對以上青年租屋問題仍是力猶未逮,除在法規中欠缺讓租屋地下化現象有效改善的機制,就促成租屋供給增加、租賃產業發展的措施也相對有限。

如租屋基本權益,雖說房東若拒絕房客設籍與提供身分證字號申請租屋補貼等基本權益,即便可能根據《房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項》、《消費者保護法》等法規被處以罰鍰,但在現有租屋市場規模不足、賣方市場的狀況下,房客通常選擇放棄維權,以避免面臨「年年搬家,越搬越差」的風險。

甚至有青年為了申請租屋補貼,每年申請補貼並每年被房東趕走,成為所謂的「租屋遊牧民族」。

又如擴大租屋市場,租賃專法既使提供的稅制優惠,也難以吸引多數逃稅房東願意浮出檯面,更遑論那些寧願房子空置的屋主。就政府投入大量資源的包租代管,106年包租代管試辦計畫投入了22.7億的中央經費,且預估一年之內完成「包租」與「代管」各五千戶,總計一萬戶的目標,但直至108年8月31日的資料,僅完成5009戶,進度顯然不如人意。在108年初通過了包租代管第二期計畫,加碼投注34.6億。

但在租屋市場機制不健全的的狀況下,未來成效恐將折扣,即事倍功半。

在租屋專法之外,我們也看到政府增加對青年的租屋補助。如今年試行的「單身青年及鼓勵婚育租金補貼」,但這只是一年的試行計畫,且同樣無法解決前述房東拒絕設籍、申請補助的問題,以及自營工作者無法透過「在職工作證明」申請補貼,受益的青年群體勢必會打折扣。還有教育部近期也推出的「弱勢學生助學計畫精進措施(校外租金補貼)」,然對比大量學生住宿缺口,其補助範圍過小且補助金額有限,亦無法面對並改善學生是違法、危險租屋大宗族群的風險問題,因該補助僅審查第二類謄本是否為合法住宅,卻無法得知其中是否有違法隔間。

簡言之,政府近年來雖有較積極作為,但仍無法有效讓租屋市場健全化。

青年買不起選擇租屋,但面對租金價格、消費權益、居住品質,也很難租得起、住得好。

【青年世代要問】

    綜合上述,面對租屋市場不健全問題,請問貴黨:

  • 租金指數年年上升,青年租屋負擔沈重,要如何解決?
  • 租屋市場地下化,青年租屋的消費權益、品質安全等問題,要如何提升保障?
  • 大學宿舍嚴重短缺,學生校外租屋安全堪慮,要如何改善?