「青年安居政策論壇」各政黨邀請說明

提問三:青年買不起、租不好,卻有百萬空餘屋,合理嗎?

 按照經濟學基本ABC,物品的市場價格反應供需供,高房價表示住宅供不應求,反之,大量空餘屋表示供過於求房價應該下跌。但荒謬的是,當前台灣青年世代苦買不起房又租不好房,但同時卻又有將近百萬的空餘屋,堪為為全球房市少有的怪象。

青年世代不禁要問,為何建商有這麼多餘屋賣不掉,房價還是高不可攀呢?為何富有者有那麼多房屋寧可空置,也不願提供出來讓無屋者承租居住?以及,此現象絕非一日之寒,為何政治人物高喊居住正義這麼多年,卻一直沒有面對處理呢?

擁房越多空屋越多

先從空屋談起。依據每十年一次的「人口及住宅普查」,於2010年的調查,推估台灣的空屋高達155.5萬間,空屋率為19.3%。

將近每五間房屋就有一間是空屋。

由於數字驚人,官方通常絕口不談,改採「低度使用(用電)住宅」作為空屋的估算依據,但即便如此,2017年透過低度用電住宅統計仍多達86.4萬間,空屋率為10.12%。於地域分布上,高達六成三的空屋是位於居住需求較高的六都,計有54.5萬間,高房價問題最嚴重的雙北,超過18萬間。

另依據2017年財政部的住宅歸戶資料,台灣擁有四屋(含以上)之家戶,約32萬,共持有約162萬間房屋;如再計入擁有三屋者,則達297萬間,佔(個人持有)住宅存量的37.6%。若與同年低度用電戶資料比對勾稽,將赫然發現:

持有屋數越高群體,手上持有低度用電的空屋比率就越高。

持有四屋者,其空屋的比例超過40%,五房含五屋以上者,則高達50%-60%。至此,可合理推論,少數的多屋者是全台空屋來源之大宗。

房價越漲餘屋越多

接著來談餘屋。相對空屋為市場上低度利用或不使用的住宅,餘屋則是指建設開發相關公司所持有的未售出(滯銷)住宅,依2017年第四季統計,全國餘屋數為74529戶。就地域來看,這些餘屋有高達77%位於六都,其中房價最難以負擔的雙北佔了26%,而餘屋量最多的縣市為近年來人口移入最多的桃園市。

又單看數量是不夠的,另根據政府所公布的房價指數與餘屋數量,全國餘屋數從2012Q4的2.3萬戶,來到2017Q4的7.5萬,短短五年之間翻了三倍以上。若再對照同時期房價趨勢,我們可清楚的看到,餘屋數量與房價呈現違反經濟學供需常理之現象。

賣不掉的餘屋越來越多,竟然房價也越來越貴。

以桃園市為例,據信義房屋資料,自2008年到2018年,桃園房價從每坪10.1萬元漲到每坪18.9萬元,成長將近九成;同步於此,桃園的餘屋從2012年0.13萬暴增至1.3萬戶,足足多了10倍。

過低持有稅制是大量空餘屋主因

為何台灣的空屋數量如此驚人?且空屋數量過多的狀況下,建商仍持續開發興建讓餘屋數量不斷翻倍,而且價格還高居不下?

其中關鍵原因,莫過於台灣不合理的住宅持有稅制。

首先,由於公告地價與房屋評定現值與實際價格落差過大,造成台灣的名目稅率雖然與國際標準相差不大甚至略高(住宅1.2-3.6%不等),但實質稅率卻極低(僅約0.13%),約為美國的十分之一,是標準的「看到嚇死人,收到笑死人」,養房竟然比養車便宜。

其次,則是對持有房屋的課稅標準過於寬鬆。根據《自住房屋認定標準作業原則》,夫妻與未成年子女持有超過三戶才會被認定為「非自住」,適用較高稅率。。根據〈107年度臺閩地區房屋稅籍所有人歸戶統計表〉,個人擁有4戶以上的比例僅佔3.95%。也就是說,僅有將近4%的金字塔頂端人群被認定為擁有非自住房屋,顯然與事實完全不符。

正因持有稅偏低,且「多屋」與「自住」稅賦無甚差別,形同變相鼓勵支持「個人買房傾向空置謀求轉手獲利、建商蓋房寧可餘屋等待價高出售」,近百萬空餘屋就這樣積累而來。

房產稅制改革延宕不前

事實上,針對不合理的房地產持有稅制,2014年《房屋稅條例》修正時曾經進行改革,將原有「1.2%-2%」的住家用房屋稅率改為「1.5%-3.6%」,以提升囤房者的稅率,並授權地方政府訂定差異稅率。但地方政府響應改革寥寥無幾,僅有台北市、宜蘭縣、連江縣採取差異稅率。甚至部分地方政府在壓力之下,讓相關改革告終,如新竹縣、新北市的非自住房屋差別稅率先後被翻盤,台北市的建商囤房稅寬限期從一年延至三年。

面對囤積大量空餘屋,炒作居奇的住宅市場,民眾也開始自發提案要求進行稅制改革。今年5月有網友在公共政策網路參與平台發起「應課徵空屋稅」的提案,短短13日之內就達到5千人次的附議,遠快於規定的60日,但內政部與財政部對於訴求決定都不予參採,也完全沒有打算對這一重大民生議題採取其他相應解方。

就此,必須再次指出台灣居住問題的特殊性,並非是供給不足,而是住宅市場扭曲,即供需無法接軌,房價高漲與大量餘屋竟然並存,租屋難求與大量空屋卻未互通。對比近年來政府對若干民生物品態度,我們不禁要問,果菜價格漲要抓菜蟲,衛生紙短缺要查通路,但對更為緊要、價格昂貴的民生必需品「住宅」,近百萬戶的囤積閒置卻可以置若罔聞,這是什麼道理?

【青年世代要問】

綜合上述,面對租屋市場不健全問題,請問貴黨:

  • 政府是否應當介入並減少大量空餘屋現象?
  • 針對多屋者持有大量閒置空屋,如何促成其轉為出租,舒緩青年租屋難求的壓力? 
  • 針對建商持有的大量餘屋,如何促成其積極去化,逐步讓房價合理化?