「青年安居政策論壇」各政黨邀請說明

貳、青年安居三大提問

《青年安居政策論壇》,顧名思義,以青年世代的居住問題為主軸。因此,為有助清楚界定問題,以及後續有效討論對話,論壇設定以下述三大提問作為議程與討論的主軸,意即,各政黨的於論壇提出的政策主張,應明確聚焦在這三大提問的回應之上。 

問題一:交易資訊不透明,青年首購權益受損,怎麼辦?

在健康的市場狀態下,交易雙方應該處在基本上對等資訊條件,做出其判斷選擇,而達成價格之均衡與總體效益最大化,這是基本的經濟學ABC,但放在台灣房地產市場來看,卻完全不是這麼回事!相較於是買車、手機、電腦或是其他生活消費,一般人在購買這輩子最昂貴的產品–房子,能掌握的資訊卻反而最少。

此一現象,對於青年世代更是不利。據2017年業者統計,買屋交易以自住首購為大宗約達五成,此類消費者主要當然是青年世代;然由於房價高漲,他們在多年儲蓄與父母幫忙下,終於決定咬牙購屋背房貸,面對的卻是不夠透明的房產價格資訊,極易淪為待宰「瘦羊」,消費權益受損甚巨。

民眾對資訊需求殷切

台灣對房產資訊透明化的法律規範為「實價登錄三法」(平均地權條例、地政士法、不動產經紀業管理條例),並已經於2012年8月實施至今,當初立法目的便是讓房地產交易資訊透明化,避免不當哄抬房價。

在實價登錄三法修正之前,台灣的不動產交易資訊透明化是完全缺失的,因此內政部的「不動產交易實價查詢服務網」上線七年以來,已經累積了一億三千萬的瀏覽人次,絕對是政府建置網站中流量第一,可以看出人民對於不動產資訊的殷切需求。

現行機制資訊揭露仍有不足

對比於民眾對不動產資訊的需求,台灣實價登錄與國際相比不但起步晚,且在資訊涵蓋範圍、揭露程度與時效性上,明顯不足,特別是不利買方之消費權益。 

在資訊精準的層面上,台灣採用以30號為區間的「區段化、去識別化」方式呈現。

如成交案件位於「中正路5號」,將會以「中正路1-30號」提供公開查詢。而大多數先進國家的資訊透明化制度都更加精確,如美國著名的房地產資訊網「Zillow」或「Trulia」,都能夠提供包括始建年分、移轉履歷、稅賦資料等詳細資訊,甚至連屋景照片等,都能讓購屋消費能夠上網查詢。又如英國的土地登記法(Land Registration Act)也規定不動產交易租賃必須登記變動情形,可公示的交易資訊包含建築資訊、價格、移轉履歷、契約影本等,每月還會做出房價變化分析。

在登錄時機上,各國也都是在辦理土地登記或產權移轉登記時就一同登錄交易資訊,並每日更新。與台灣規定「三十日內登記」,又需要等待每月更新的狀況不同,往往查詢到的資料都與實際交易時間相差近兩個月。

以下是台灣當前實價登錄制度與各國的比較

現行實價登錄實價登錄2.0美國英國香港


以30號為單位(區段化、去識別化)以30號為單位(區段化、去識別化)是。精確至門牌 是。精確至門牌 是。精確至門牌


所有權移轉後30日內
代銷契約終止後30日內
所有權移轉後30日內
代銷契約終止後30日內
辦理產權移轉登記時辦理土地登記時辦理土地登記時

新頻率
一個月三次一個月三次每日每日每日
資訊模糊提高消費者議價門檻 

現行的制度要求交易資料只能用「區段化、去識別化」的方式來呈現,對需要獲得資訊的消費者而言,只能看出一個「建物門牌號碼區間值」,但同一區間的物件可能因為各種因素造成一般人難以辨識或比對物件。

大部分消費者買房都是下班或放假時間做功課比價,獲取資訊的心力不但高昂,且可能錯漏百出,也無法判斷該區段的交易價格落差因素,如轉角、採光、是否有額外裝潢或窳陋都難以探聽。

因此「區段化、去識別化」本質上是讓「判斷物件價值的門檻」提升,對消費者議價相對不利。

未有效納入預售屋形成最大漏洞

更嚴重的是,多數青年首購標的為建商販售(小坪數)新屋,然現行實價登錄制度中預售屋未被有效納入。依現制,預售屋若是建設公司自建自售,不需要進行實價登錄,若是交由代銷業者銷售,也只需在「委託代銷契約終止後三十日內」將建案申報。但契約終止時可能離預售已有數年時間,消費者在這段時間完全無法得知預售屋價格,更有些業者會將高價戶提前登錄,製造房價虛高假象,亦或是用各種話術謊言,「賣九戶號稱賣九成」來製造熱門假象,在預售屋當中屢見不鮮。

如今年六月,已經完工一年多的「遠雄國匯」由於滯銷被金管會裁罰100萬,並勒令一年內將尚未出售的170戶賣掉或出租,就揭露了該建案高達八成五比例尚未賣出,如果不是金管會公布資訊並開罰,恐怕民眾永遠不會知道實際狀況,也失去議價能力,成為購屋市場的冤大頭。

眾所皆知,預售屋與新成屋價格在整體房價當中又具有定錨(Anchoring)作用,為標定該區域之房價標點,影響的其實是整個區域的住宅波動,因此預售屋未被有效納入實價登錄,絕對是房屋資訊透明化最大的漏洞。 

實價登錄2.0未排審,改革再次受挫

毋庸置疑,資訊透明是市場健全的前提;相對地,當市場資訊不透明,尤其是消費者相對於生產者之資訊不對稱,極有可能在交易時付出額外的代價。

而這些代價並非基於生產者所提供產品之品質或服務,僅僅是因為資訊掌握的落差即可額外獲益,此即經濟學所稱「尋租(rent-seeking)」。此一資訊不透明導致的不公現象,正是長久以來台灣民眾在住宅消費所面臨的困境。

為建構資訊透明的房產交易環境,馬政府於2011年推動實價登錄三法,惟囿於建商等既得利益反對,妥協為「不納入預售屋」、「區段化、去識別化」。面對此一不盡完善的實價登錄制度,蔡總統在2016年競選時進而提出「房屋市場資訊透明」的政見規劃,其就任後,內政部便開始研擬修法,並於2018年5月經行政院會通過送立法院,此即大家所稱的「實價登錄2.0」。然此一改革法案,送院後卻如棄兒般迄今從未排審,眼看本屆立院任期將至,法案勢將退回重新歸零,房產資訊透明化的改革再次受挫!

【青年世代要問】

    綜合上述,針對現行房屋資訊透明度不足問題,請問貴黨:

  • 你們認為實價登錄制度是否有修法之必要?
  • 你們對實價登錄制度修法的政策主張為何?特別是就預售屋尚未有效納入實價登錄,你們認為是否應當處理?如何做? 
  • 是否有其他可進一步保障青年購屋消費權益的主張?