文／楊禮安（台灣大學外文、社會系・OURs都市改革組織實習生）
經過民間倡議團體、立法者努力，立法院在2020年底會期結束前，三讀通過了俗稱「實價登錄2.0」的《平均地權條例》、《地政士法》及《不動產經紀業管理條例》三法的部分條文修正。新制規定不動產交易的門牌或地號需完整揭露，且可追溯到已揭露的案件；此外，過去無法可管的預售屋、紅單交易也一併納入管制，並加強主管機關對疑似不實登錄資料的查核權。
實價登錄是什麼
「實價登錄」的目標是讓買、賣房屋的不動產交易資訊可以透明化，由買、賣雙方共同登錄交易案的標的、價格與物件資訊等，再由政府平台公布登錄資訊供民眾查閱。為精確的反應「時價」，實價登錄也必須限時申報，以減少資訊的時間差。理論上，買、賣雙方若能充分掌握合理價格，交易糾紛就較不易產生，雙方權益即能得到保障，因賣方不容易哄抬或低估價格，買方也能對實際成交資訊有較多的掌握。
從實價登錄 1.0 到 2.0
2.0 與 1.0 版本的差異在於，「實價登錄2.0」的修正案規定：土地、建物的成交案件需登錄除個人資料，如門牌、地號等實際資訊，修法前民眾僅能於平台查到區段化、去識別化的資訊。
同時為確保資訊能如實登錄，2.0版本也額外規範政府機關的查核權並加重罰則。主管機關得向交易當事人要求查詢、取閱有關文件或提出說明。且為查核疑有不實之申報登錄價格資訊，得向相關機關或金融機構查詢、取閱價格資訊有關文件。如果查核申報不實的情況，首次可罰3到15萬元，經處罰2次而未限期改善者，可處30萬元以上、100萬元以下罰鍰。（參考平均地權第47條、第81-2條）
另一方面，預售屋的銷售資訊、預售屋買賣定型化契約皆需登錄。銷售預售屋者，更應於簽訂買賣契約書之日起三十日內，申報登錄資訊。且為避免預售屋炒作，俗稱「紅單」的預售屋契約也一併納入管制。
這邊所稱的「紅單」為購屋買賣預約單，民眾與建商或代銷業者在簽約前，通常須先下訂，付完訂金後會保留購屋資格，並得到一份預購證明，因通常為紅色或粉色故稱「紅單」。紅單炒作即是透過紅單轉售，賺取建案潛銷期與正式開案時的價差，甚至還可以向業者「退訂」取回訂金，等於是無本生意。
銷售預售屋或委託不動產經紀業代銷者，向買受人收受定金或類似名目之金額，應以書面契據確立買賣標的物及價金等事項，並不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利或其他不利於買受人之事項，且這項書面契據，不得轉售予第三人。然而若預售屋的不法獲利高於罰則，執法效果恐怕有限，因次新法也加重罰則，若有不符公告的預售屋買賣定型化契約者，將按建築戶（棟）處6萬元以上、30萬元以下罰鍰；紅單轉售炒作，更可處15萬元到100萬元的罰鍰。（平均地權第47-3條、第81-2條）
| 修法重點 | 2.0 修法後 | 1.0 修法前 |
| 成交資訊、門牌完整揭露 | 地號、門牌資訊等完整揭露，並溯及以揭露案件。 | 僅以區段化、去識別化方式提供查詢 |
| 預售屋納管 | 銷售前備查、交易後申報， | 無 |
| 紅單交易納管 | 應確立書面契據，並不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利。 書面契據，不得轉售予第三人 | 無 |
| 查核權與罰則 | 主觀機關得向交易當事人要求查詢、取閱有關文件。 為查核疑有不實之申報登錄價格資訊，得向相關機關或金融機構查詢、取閱價格資訊有關文件。 加重屢犯罰責。 | 僅於辦法規定縣市主觀機關得要求查核或陳述意見。 |
實價登錄2.0補強過去的不足
既然「實價登錄」已上路數年，為什麼還要推動修法？主因為實價登錄制度在2012年立法過程中，當時的執政黨與部分立委囿於房產業者的反對，改革只「走了一半」，有諸多問題還有待改進。
一、模糊的房市資訊
首先，是「資訊揭露」的明確性。1.0 要求交易資料只能用「區段化、去識別化」的方式來呈現，對需要獲得資訊的消費者而言，只能看出一個區域均值，即建物門牌號碼區間值，並不能準確讓民眾辨識或比對物件，依舊有其模糊空間存在。例如查訊同一個社區、相同格局物件，就算把搜尋範圍限制在近3年，也會得到極高的價差。
二、預售屋炒作
更加急迫的是，預售屋一直以來未被有效納入實價登錄。依舊制，預售屋若是建設公司自建自售，不需要進行實價登錄，若是交由代銷業者銷售，也只需在「委託代銷契約終止後三十日內」將建案整批申報。
但契約終止之時，可能已經離開始預售有兩至三年時間，購屋者在這段時間完全無法得知預售屋的登錄價格。若業者將一些如高樓層的高價戶提前登錄，就能製造房價虛高假象，更別說製造常見熱門銷售假象、以各種飢餓行銷哄抬價格。
現行實價登錄制度的不足，蔡英文總統於2016年競選時提出的「安居三策」政策，便點出「房屋市場資訊透明」的重要性。就任後內政部便開始研擬修法，並於2018年5月經行政院會通過送立法院，此即大家所稱的「實價登錄2.0」（草案），最終經立法院於2020年12月三讀通過。總結來說「實價登錄2.0」就資訊透明化相關的重要改動主要有下面幾點：
1. 實價登錄以門牌或地號為呈現單位，資訊更透明清楚。
2. 實價登錄的時間由「所有權移轉登記後三十日內申報」改為「所有權移轉登記時直接檢附申報書」，讓實價登錄呈現更即時。
3. 預售屋自建自售納入實價登錄，同時登錄時間由「委託代銷契約終止後三十日內」改為「簽訂買賣契約書三十日內」，不會再有拖兩三年才知道實價資訊的狀況。
實價登錄是否能有效抑制房價
實價登錄非高房價問題的萬靈丹，但確實是讓市場邁向正常化的一劑強心針，甚至建立未來施行「實價課稅」的基礎。根據民間仲介業民調顯示，實價登錄修法對消費者來說，有將近八成的高支持率，因為當不動產資訊能如實呈現在政府登錄系統中，建商或仲介較無法再利用資訊的不對等炒作漲價，也能避免市場最擔心的尋租現象。
但實價登錄2.0仍然無法完全避免房地產的不當投資、炒作，與連帶影響的供需問題。因此，OURs與民間多個倡議夥伴仍持續關注房地合一稅、囤房稅等改革，以及金融制度的調控。整體改革透過實價登錄2.0踏出了一大步，但仍有許多待完成的目標。
實價登錄2.0修法歷程
實價登錄三法自2012年8月開始實施，目的是讓房地產交易資訊透明化，避免不當哄抬房價。
實價登錄資訊落實進行多次精進，例如資訊發布由每月1次改為每月3次；區段化區間由50縮減至30；新增歷次交易明細查詢、交易主建物、附屬建物及共有部分面積資料；區別顯示新成屋或中古屋買賣等功能等。
意識到實價登錄1.0的不足，蔡英文總統於2016年競選時的「安居三策」，提出「房屋市場資訊透明」的政見規劃。
內政部研擬修法，並於2018年5月經行政院會通過送立法院。
2018年8月底，時任新北市長候選人蘇貞昌向民團表明，認同實價登錄2.0改革，認為「讓交易資訊透明化才能落實公平」。
2019年5月時，立法委員張宏陸自提修法版本，將「門牌全都露」、「預售屋即時登錄」兩大重點都被排除，被民間團體炮轟打假球。
歷經民團、立法者的協商，2020年底立法院三讀通過《平均地權條例》、《地政士法》、《不動產經紀業管理條例》等三法修正草案。實價登錄2.0 正式於2021年7月1日上路。
常見疑慮與回應
Q：門牌揭露會不會有個人隱私的問題，像是原本區段化只公布「中正路1~30號」，而現行實價登錄2.0之後就會明確到「中正路5號」，會不會讓屋主隱私不保？
Ａ：所謂的隱私是要把「人、物件、價格」三者連在一起，但實價登錄所揭示的資料是物件本身的交易資訊，不會連結到個人資訊。
尤其是自2015年起，任何人皆能申請的「第二類土地登記謄本」已從不公開所有權人完整姓名資料的方式，揭露物件部分資訊。而許多人進一步擔心的犯罪疑慮，則與你人住哪、你的財產資訊比較有關，在這些資料目前是受保護的情況，與建物成交資訊沒有直接的連結，並不會出現「中樂透天下皆知」的情況。
Q：與其他國家比較，台灣的實價登錄合理嗎？
Ａ：目前在不動產交易透明度的進步國家中，除了日本跟台灣過去一樣採區段化呈現，其餘的國家都有非常完整詳細的實價資訊。日本雖然沒有公布完整的資訊，卻也有顯示離車站距離、基地形狀等資訊提供比對。英、美、香港等地則不僅公布每戶價格，連地址門牌、歷史價格、甚至屋景照片等資訊或房價分析都會提供查詢，而同時也考量到個資的保護。
- 美國：於買賣房子時需填寫美國聯邦住房與城市發展部制定的「HUD-1結算表」（Settlement Statement HUD-1），填寫內容包含交易價格、增建改建、翻修等資訊。此外，美國著名的房地產資訊網 Zillow 或 Trulia，都能夠查訊包括屋景照片、始建年分、移轉履歷、稅賦資料等詳細資訊。
- 英國：於土地登記法（Land Registration Act）規定不動產交易租賃必須登記變動情形，可公示的交易資訊包含建築資訊、價格、移轉履歷、契約影本等。英國一般民眾多利用事務律師或產權轉易士代辦登記並登錄價格，同時英國土地登記處會每月做出房價變化分析與登錄交易資料。
- 香港：實價登錄與土地登記制度採契據登記制度有關，實價登錄資訊直接登記在該物業的土地登記冊內，並公開全港成交金額、移轉履歷、單位漲幅與位置詳細資料。
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